Sur un studio meublé de 120 000 €, l'amortissement — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration, souvent plusieurs milliers d'euros par an — en LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) au régime réel peut effacer la quasi-totalité des loyers imposables chaque année. C'est ce mécanisme que plusieurs analystes patrimoniaux estiment aujourd'hui fragilisé : le 15 juillet 2026, une commission d'enquête de l'Assemblée nationale a rendu public un rapport qui pointe les niches fiscales permettant à des contribuables aisés de ramener leur impôt à un niveau très faible — un rapport que ces commentateurs relient à l'amortissement du meublé, sans que le texte ne le cite nommément. Rien n'est voté à ce stade — voici ce que contient réellement ce rapport, ce qu'en disent les analystes, et ce qu'il changerait, si le gouvernement ou le Parlement s'en saisissaient.
D'où vient ce rapport
La commission d'enquête relative à l'imposition des plus hauts patrimoines et des revenus les plus élevés a été créée par l'Assemblée nationale le 17 février 2026, à l'initiative du groupe Liot. Présidée par le député Jean-Paul Mattei, avec Charles de Courson comme rapporteur, elle a adopté son rapport le 8 juillet 2026 (rapport n° 3056, assemblee-nationale.fr) et l'a rendu public le 15 juillet, conformément au délai fixé par le règlement de l'Assemblée. Son objet : dresser un état des lieux de la fiscalité qui pèse réellement sur les patrimoines et les revenus les plus élevés, et recenser les dispositifs qui permettent d'y échapper en partie.
Un rapport de commission d'enquête n'a aucune force juridique par lui-même : il ne modifie aucune règle. C'est un travail d'évaluation destiné à nourrir de futurs débats budgétaires — typiquement, un projet de loi de finances. Pour qu'une de ses recommandations s'applique, il faudrait qu'un texte de loi la reprenne, soit voté, puis promulgué.
Ce que le rapport reproche aux niches fiscales des hauts patrimoines
Le rapport relève que 13 000 foyers assujettis à l' impôt sur la fortune immobilière (IFI) n'ont payé aucun impôt sur le revenu en 2024, et qu'environ deux tiers d' entre eux doivent cette situation à des réductions et crédits d'impôt cumulés. Charles de Courson y défend une ligne générale : recentrer les régimes dérogatoires qui s' écartent le plus de la réalité économique qu'ils sont censés refléter. Sur l'immobilier, le rapport ouvre plusieurs pistes, dont l'indexation de l'IFI sur l'inflation et le plafonnement de l'abattement sur la résidence principale.
C'est dans ce cadre que plusieurs analystes patrimoniaux, dont Le Blog Patrimoine et L'Immo Clé en Main, ont relayé dès le 20 juillet 2026 la lecture qu'ils font du rapport sur le régime du meublé : l'amortissement, tel qu'il est pratiqué aujourd'hui, ne correspondrait pas toujours à une perte de valeur réelle du bien — un immeuble bien entretenu en centre-ville se déprécie rarement au même rythme que le calcul comptable appliqué par les loueurs en meublé. Ces commentateurs y voient un signal que la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, déjà actée depuis 2025, pourrait n'être qu'une première étape avant un encadrement plus strict des durées ou des taux d'amortissement pratiqués en LMNP. Le rapport lui-même ne fixe aucun taux ni aucune durée précise : il s'agit d'une piste de réflexion, pas d'un barème chiffré.
Point de vigilance : ce rapport ne change aucune règle applicable à votre déclaration 2026. Il alimente un débat qui pourrait, ou non, se traduire dans un futur projet de loi de finances. Aucun calendrier n'est annoncé à ce stade.
Ce que l'amortissement change concrètement aujourd'hui
Pour mesurer ce qui est en jeu, prenons un exemple simple. Vous achetez un studio meublé 120 000 € (dont 100 000 € pour le bâti, hors terrain) et le louez 7 200 € par an. Au régime réel, vous amortissez le bâti sur une durée usuelle d'environ 30 ans, soit 3 333 € d'amortissement déductible chaque année, auxquels s'ajoutent l'amortissement du mobilier et les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion). Dans bien des cas, la somme de ces déductions ramène le résultat imposable à zéro pendant une dizaine d'années. Un allongement des durées d'amortissement — l'une des pistes évoquées par les commentateurs du rapport — réduirait mécaniquement ce montant déductible chaque année, sans changer le prix du bien ni son financement.
Sur cet exemple, un allongement hypothétique de 30 à 45 ans réduirait l'amortissement annuel déductible d'environ 1 100 €, ce qui augmenterait d'autant le résultat imposable si les autres charges restent stables. Ce chiffre est une illustration du mécanisme, pas une hypothèse retenue par le rapport : aucune durée précise n'y est proposée à ce stade. Il montre simplement pourquoi la durée d'amortissement est un levier aussi sensible que le taux lui-même pour l' équilibre fiscal d'un investissement en meublé.
Faut-il changer votre stratégie maintenant
Non. Ce rapport n'est pas une loi, ni même un projet de loi. Il s'inscrit dans une série de travaux parlementaires — la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, votée dans la loi de finances pour 2025, en est un exemple concret de piste qui a fini par être adoptée après avoir été débattue pendant plusieurs mois. Mais rien ne garantit qu'une recommandation de ce rapport d'enquête soit reprise, ni sous quelle forme. Ce qui est certain, c'est que le régime réel du LMNP reste, à ce jour, l'un des régimes les plus favorables pour un investissement locatif meublé.
Pour voir ce que l'amortissement change concrètement sur votre propre projet, avec vos chiffres réels plutôt qu'un exemple générique, simulez votre investissement LMNP.