Au régime réel, le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut déduire de ses recettes l'ensemble des charges réellement supportées, avant même d'appliquer les amortissements. Cette capacité de déduction dépasse largement l'abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce guide recense les neuf catégories de charges admises par l'administration fiscale, explique leur traitement dans la liasse 2031-SD et illustre leur impact sur un T3 à Bordeaux acquis 220 000 euros.
Les neuf catégories de charges déductibles en LMNP régime réel
L'article 39 du CGI (Code général des impôts — legifrance.gouv.fr) définit la liste des charges déductibles du résultat BIC. En LMNP, elles sont saisies dans les annexes 2033-SD et viennent en déduction des recettes annuelles avant tout calcul d'amortissement.
Source : article 39 du CGI — charges déductibles des BIC (legifrance.gouv.fr) ; BOFiP — BOI-BIC-CHG-40 — Charges déductibles (bofip.impots.gouv.fr) ; service-public.fr — Loueur en meublé non professionnel (LMNP).
La taxe foncière : déductible même si le locataire rembourse la TEOM
La taxe foncière est intégralement déductible du résultat BIC LMNP. La TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères), qui figure sur le même avis d'imposition que la taxe foncière, peut légalement être récupérée auprès du locataire : elle constitue alors une recette complémentaire à déclarer. La charge nette déductible est donc la taxe foncière diminuée de la TEOM effectivement récupérée.
Pour un bien acquis en cours d'année, la taxe foncière est déductible au prorata de la période de location effective — à partir de la date d'entrée en location et non de la date d'acquisition.
Exemple :avis de taxe foncière de 1 500 euros dont 150 euros de TEOM récupérée auprès du locataire. La charge déductible nette est de 1 350 euros. Les 150 euros récupérés sont à enregistrer en recettes, s'ils ne figurent pas déjà dans les provisions pour charges du bail.
Source : BOFiP — BOI-BIC-CHG-40-20 — Impôts et taxes déductibles (bofip.impots.gouv.fr) ; article 39 du CGI (legifrance.gouv.fr).
Les intérêts d'emprunt : uniquement les intérêts, pas le capital
Seuls les intérêts du crédit immobilier sont déductibles — le remboursement du capital correspond à la constitution d'un patrimoine, et non à une dépense d'exploitation. Pour identifier la quote-part d'intérêts de chaque mensualité, reportez-vous au tableau d'amortissement (plan de remboursement) fourni par votre établissement bancaire.
Les frais de dossier, les frais de garantie (hypothèque ou caution bancaire) et la fraction de l'assurance emprunteur couvrant la période de location sont également déductibles, soit en charge immédiate, soit intégrés à la valeur du bien et amortis sur la durée du prêt. Les intérêts représentent généralement la charge la plus élevée pour un bien financé à crédit, particulièrement en début de remboursement.
Source : BOFiP — BOI-BIC-CHG-50-10 — Charges financières déductibles (bofip.impots.gouv.fr) ; article 39 du CGI (legifrance.gouv.fr).
Les charges de copropriété : distinguer récupérable et non récupérable
Les charges de copropriété se répartissent en deux catégories fiscales distinctes. Les charges récupérables — entretien des parties communes, ascenseur, eau froide, chauffage collectif — sont répercutées sur le locataire via les provisions mensuelles inscrites dans le bail. Elles ne constituent pas une charge nette pour le bailleur et ne sont pas déductibles en tant que telles.
Les charges non récupérables restent à la charge exclusive du propriétaire : honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, travaux d'amélioration votés en assemblée générale, fonds de travaux obligatoire (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). Ces charges sont déductibles du résultat BIC LMNP l'année de leur paiement effectif.
Source : BOFiP — BOI-BIC-CHG-40-30 — Charges de propriété (bofip.impots.gouv.fr) ; service-public.fr — Charges récupérables et charges locatives.
Exemple chiffré : T3 à Bordeaux, 220 000 euros
Un investisseur acquiert un T3 de 58 m² à Bordeaux pour 220 000 euros, financé par un apport de 40 000 euros et un crédit de 180 000 euros à 3,20 % sur 20 ans. Le bien est loué meublé 1 050 euros par mois hors charges, soit 12 600 euros de recettes annuelles. Le tableau d'amortissement bancaire indique 5 700 euros d'intérêts pour la première année de remboursement.
Charges déductibles — exercice 2025
Calcul du résultat BIC (article 39 C du CGI)
Dans cet exemple, les charges réelles représentent 80 % des recettes annuelles (10 127 / 12 600), soit bien au-delà de l'abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC. Au micro-BIC, le résultat imposable serait de 6 300 euros (12 600 × 50 %) ; au régime réel, il est ramené à zéro — sans aucune imposition ni prélèvement social sur les revenus meublés de l'exercice 2025.
Source : article 39 du CGI — charges déductibles des BIC (legifrance.gouv.fr) ; article 39 C du CGI — limitation des amortissements LMNP (legifrance.gouv.fr) ; BOFiP — BOI-BIC-CHG-40 (bofip.impots.gouv.fr).
L'ordre de déduction : charges réelles d'abord, amortissements ensuite
En LMNP régime réel, les charges réelles (taxe foncière, intérêts, assurances, frais de gestion, CFE) sont déduites en premier des recettes. Le solde — le résultat avant amortissements — constitue le plafond de déduction des amortissements, en application de l'article 39 C du CGI. Si les charges réelles suffisent à ramener ce solde à un montant faible, les amortissements calculés s'accumulent en report sans limitation de durée.
Cet ordre est favorable au contribuable : il maximise la déduction des charges dans les premières années du crédit, où les intérêts sont les plus élevés, et préserve les amortissements reportés pour les années futures où les intérêts diminuent. Le mécanisme complet de calcul des amortissements — durées par composant, quote-part terrain, mobilier — est détaillé dans notre article LMNP régime réel : calcul des amortissements 2026.
Source : article 39 C du CGI (legifrance.gouv.fr) ; BOFiP — BOI-BIC-AMT-10-40 (bofip.impots.gouv.fr) ; service-public.fr — Régime fiscal du loueur en meublé non professionnel.
Notre simulateur LMNP vous permet de saisir l'ensemble de vos charges réelles — taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion — pour calculer votre résultat BIC et comparer l'économie d'imposition au régime réel par rapport au micro-BIC, selon votre TMI (Taux Marginal d'Imposition).