Vous louez un appartement meublé, en location meublée non professionnelle, depuis dix ans, vous avez déduit environ 45 000 € d'amortissements, et vous envisagez de vendre. Un conseil circule beaucoup : « repassez le bien en location nue un an avant la vente, les amortissements ne seront pas repris ». Sur notre exemple, croire cela coûte environ 10 000 € d'impôt là où vous n'auriez rien payé du tout. Ce raccourci est faux, et il est utile de comprendre précisément pourquoi.
Ce que dit réellement le texte
Créé par la loi de finances pour 2025 et élargi depuis, le III de l'article 150 VB du CGI— le Code général des impôts, le texte officiel qui fixe la règle — prévoit que le prix d'acquisition retenu pour calculer votre plus-value est minoré du montant des amortissements admis en déduction. L'amortissement, c'est la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration : souvent plusieurs milliers d'euros par an, et c'est ce qui rend le régime réel si intéressant pendant la détention.
Le point décisif tient dans deux mots : « admis en déduction ». Le texte vise les amortissements que vous avez déduits par le passé, pas le régime sous lequel vous vous trouvez le jour de la vente. Changer de régime avant de signer ne les efface donc pas : ils ont existé, ils ont réduit votre impôt pendant dix ans, et ils restent inscrits dans vos déclarations. La mesure s'applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025. À ce jour, l'administration n'a pas encore publié son commentaire détaillé de la réforme.
Passer en location nue avant de vendre change vos revenus imposables de demain. Cela ne réécrit pas vos déclarations d'hier — et c'est sur elles que se calcule la réintégration.
L'écart, en euros, sur un cas concret
Reprenons le bien du début : acheté 180 000 €, revendu 210 000 € après dix ans de détention, avec 45 000 € d'amortissements déduits au régime réel. Le calcul d'une plus-value part rarement du prix d'achat nu : vous pouvez le majorer forfaitairement de 7,5 % au titre des frais d'acquisition et — au-delà de cinq ans de détention — de 15 % au titre des travaux, sans avoir à les justifier. Le prix d'acquisition retenu monte donc à 220 500 €.
- Sans réintégration : 210 000 − 220 500 = moins-value. Aucun impôt à payer.
- Avec réintégration : le prix retenu tombe à 175 500 € (220 500 − 45 000), soit une plus-value brute de 34 500 €. Après abattements pour durée de détention, environ 10 000 € d'impôt et de prélèvements sociaux.
Le basculement est net : sans la réintégration, cette vente ne déclenchait aucune imposition ; avec elle, elle en déclenche environ 10 000 €. À dix ans de détention, l'abattement atteint 30 % sur l'impôt sur le revenu et 8,25 % sur les prélèvements sociaux — il adoucit la facture, il ne l'annule pas. L'exonération complète n'intervient qu'après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Les résidences services, elles, sont bien exclues
Il existe une véritable exception, et c'est probablement d'elle que vient la confusion. Le III de l'article 150 VB écarte de cette réintégration les logements situés dans les résidences mentionnées aux articles L631-12 et L631-13 du Code de la construction et de l'habitation — résidences universitaires et résidences-services, seniors en pratique — ainsi que les établissements visés aux 6° et 7° du I de l'article L312-1 du Code de l'action sociale et des familles, dont les EHPAD.
Cette exclusion est toutefois conditionnelle pour les résidences relevant du Code de la construction : le texte exige que la résidence soit destinée à l'accueil exclusif d'étudiants, de personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, de titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, ou de personnes âgées de plus de 65 ans. Une résidence senior ouverte dès 60 ans ne remplit pas cette condition-là — mais elle peut rester exclue par le 2° du même III, qui vise sans condition d'âge les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées titulaires de l'agrément de l'article L7232-1 du Code du travail ou de l'autorisation de l'article L313-1 du Code de l'action sociale et des familles pour leur service d'aide à domicile. Là encore, le critère est objectif et se vérifie dans les documents de la résidence.
Si votre bien est dans une résidence gérée de ce type, vos amortissements ne sont pas réintégrés — quel que soit le régime sous lequel vous vendez. L'exclusion tient au type de bien, jamais à une manœuvre de dernière minute. Un appartement meublé classique en centre-ville n'y entre pas, même loué à des étudiants.
Ce que le passage en nue coûte vraiment
Reste que le passage en location nue a des effets bien réels, et ils vont plutôt dans le mauvais sens pour un vendeur pressé. Vous quittez le régime de la location meublée pour celui des revenus fonciers, où l'amortissement du meublé n'a pas d'équivalent : le seul amortissement possible en foncier, celui du dispositif Jeanbrun, suppose un logement neuf ou lourdement rénové et un engagement de location — il n'est pas ouvert à un bien meublé que l'on rebascule en nu, et il est lui aussi réintégré à la revente. Votre imposition annuelle remonte donc immédiatement. Le bail passe de un an (ou neuf mois pour un étudiant) à trois ans en détention directe — six si vous détenez via une société, hors SCI familiale, ce qui vous engage bien au-delà de la date de vente envisagée et complique une vente libre d'occupant. Et à surface équivalente, un logement nu se loue généralement moins cher que le même logement meublé — l'écart dépendant fortement du marché local.
Autrement dit : vous payez plus d'impôt pendant la période de transition, vous encaissez moins de loyer, vous vous liez à un locataire pour trois ans — et vous ne gagnez rien sur la plus-value. La bascule en nue se justifie pour d'autres raisons (une vacance longue, un changement de projet de vie), jamais comme technique de sortie fiscale.
La bonne question à se poser avant de vendre
Le véritable levier n'est pas le régime au moment de la vente, c'est la durée de détention et le montant exact d'amortissements que vous avez cumulés. Ces deux chiffres se trouvent dans vos liasses fiscales, et ce sont eux qui déterminent la note finale. Beaucoup de vendeurs les découvrent chez le notaire, trois semaines avant la signature — au moment où il n'est plus possible d'arbitrer.
Mieux vaut les connaître avant de fixer un prix. Notre estimateur de revente LMNP situe votre bien face à la réforme, vous donne une fourchette de valeur de revente si votre bien est en résidence gérée, et vous dit si votre segment est concerné par la réintégration — avant d'en parler à un conseiller. Vous pouvez aussi lire notre guide de la revente LMNP pour le détail du calcul.