Vous louez un T2 meublé 650 € par mois depuis quatre ans, et vous n'avez jamais révisé le loyer. Autour de vous, des biens comparables se louent 740 €. La révision automatique via l'IRL — l'indice de référence des loyers, le baromètre trimestriel publié par l'Insee — ne suffira pas à combler cet écart : au 2e trimestre 2026, elle s'élève à 148,37 points, en hausse de seulement 1,15 % sur un an, publiée le 10 juillet 2026 (insee.fr). Sur 650 €, cela représente à peine 7 € de plus par mois. Pour rattraper un vrai décalage avec le marché, un autre mécanisme existe : la révision au renouvellement du bail, prévue par l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, applicable à la location meublée via l'article 25-9 de la même loi.
Deux mécanismes distincts, à ne pas confondre
En LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé), le loyer peut évoluer de deux façons pendant la vie du bail :
- La révision annuelle par l'IRL : si le bail prévoit une clause d'indexation, le loyer suit l'inflation des loyers observée par l'Insee, chaque année à la date anniversaire (article 17-1, I, applicable au meublé via l'article 25-9 — legifrance.gouv.fr). C'est un ajustement, pas un rattrapage.
- La révision au renouvellement du bail : si le loyer est durablement sous le prix du marché, le bailleur peut proposer un loyer réévalué à l'échéance du contrat, sur la base de références de loyers comparables dans le voisinage (article 17-2, applicable au meublé via l'article 25-9 — legifrance.gouv.fr). C'est ce deuxième mécanisme qui permet vraiment de rattraper un écart de plusieurs dizaines d'euros.
IRL T2 2026 (Insee, publié le 10 juillet 2026) : 148,37 points, soit +1,15 % sur un an, après +0,78 % au trimestre précédent. Source : insee.fr, Informations rapides n° 167 (insee.fr/fr/statistiques/9022797).
Comment fonctionne le rattrapage au renouvellement
L'article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 (legifrance.gouv.fr) rend l'article 17-2 applicable aux logements meublés. Concrètement, le bailleur doit adresser sa proposition de nouveau loyer au moins six mois avant le terme du bail — pas à l'échéance elle-même — en la justifiant par des références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables : au moins trois références, ou six dans les communes appartenant à une agglomération de plus d'un million d'habitants (article 17-2 — legifrance.gouv.fr).
Si le locataire refuse ou ne répond pas dans les quatre mois précédant le terme du bail, l'une ou l'autre partie peut saisir la commission départementale de conciliation. À défaut d'accord, un juge tranche avant le terme du bail. Sans saisine dans les délais, le contrat se poursuit de plein droit aux conditions de loyer antérieures — le bailleur qui n'a pas envoyé sa proposition six mois à l'avance perd sa fenêtre de rattrapage pour cette reconduction.
Logement classé F ou G au DPE : le rattrapage est impossible. Le II de l'article 17-2 — applicable au meublé via l'article 25-9 — interdit toute réévaluation du loyer au renouvellement pour les logements de classe F ou G (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 159 — legifrance.gouv.fr). Tant que le DPE (diagnostic de performance énergétique — le classement énergétique légal de A à G) n'est pas amélioré, ni l'IRL ni ce mécanisme de rattrapage ne peuvent faire évoluer le loyer à la hausse.
Le plafond de 10 % (article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 — legifrance.gouv.fr)
Si l'augmentation convenue entre les parties, ou fixée par le juge, dépasse 10 %, elle ne s'applique pas d'un coup : elle est étalée par tiers annuels, sur le contrat renouvelé puis, le cas échéant, sur les reconductions suivantes.
Attention : dans les zones soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon et d'autres agglomérations classées en zone tendue), un loyer de référence majoré plafonne l'augmentation possible, indépendamment de ce mécanisme. Vérifiez ce plafond avant toute proposition de hausse.
Exemple concret : un T2 meublé à 650 €, rattrapé à 740 €
Reprenons le T2 loué 650 €/mois. Vous réunissez trois annonces de biens comparables dans le même quartier : 720 €, 740 € et 760 €. Vous proposez donc 740 € au renouvellement. L'écart : 90 €, soit +13,8 % — au-delà du seuil de 10 %. L'augmentation s'étale donc sur trois ans, par tiers :
Trois ans après avoir engagé la démarche, vous touchez 90 € de plus par mois, soit 1 080 € de loyers supplémentaires par an. En attendant, chaque palier reste soumis à sa propre clause d'indexation IRL, appliquée sur le nouveau montant.
Un mécanisme propre à la location meublée libre
Ce rattrapage au renouvellement ne concerne que les baux d'habitation classiques, meublés ou nus, loués librement. Il ne s'applique pas de la même façon à un logement loué sous le dispositif Jeanbrun : ce bail nu reste soumis à la loi de 1989, mais son loyer est plafonné par un arrêté propre au dispositif (zone, surface, secteur). Même si des comparables du quartier justifieraient un loyer plus élevé, vous ne pouvez pas dépasser ce plafond sans perdre l'avantage fiscal. Le rattrapage au marché, tel que décrit ici, ne profite donc pleinement qu'aux bailleurs en location libre — la grande majorité des propriétaires en LMNP hors résidence gérée sous bail commercial.
Impact fiscal : des recettes en plus, pas un nouvel amortissement
Ce loyer additionnel s'ajoute à vos recettes imposables en BIC (bénéfices industriels et commerciaux, le cadre fiscal de la location meublée), qu'elle relève du micro-BIC ou du régime réel. Il ne modifie ni la base ni le calendrier de votre amortissement, qui continue de se calculer sur votre prix d'acquisition d'origine. Au régime réel, avec un amortissement déjà supérieur au résultat, ces 1 080 € de loyers en plus peuvent rester couverts par le stock d'amortissement en report, sans impôt supplémentaire immédiat. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % s'applique sur ce montant comme sur le reste des loyers déclarés.
Le simulateur Patrim recalcule votre résultat LMNP à partir du loyer réellement pratiqué, régime réel ou micro-BIC. Entrez votre loyer actuel et votre tranche d'imposition pour voir l'effet concret d'un rattrapage de loyer sur votre déclaration.