Vous vendez votre studio meublé après huit ans de location. Le notaire vous demande le montant total des amortissements — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration, souvent plusieurs milliers d'euros par an — pratiqués depuis l'achat : un chiffre qui ne figure dans aucun registre public, ni au cadastre, ni aux impôts consultés en direct par son étude. Sur un bien acheté 150 000 € et amorti de 35 000 €, une erreur ou un oubli sur ce montant peut fausser la plus-value imposable de plusieurs milliers d'euros — et c'est vous, pas l'administration, qui portez la responsabilité du chiffre transmis. Voici d'où vient réellement ce montant, qui doit le fournir, et comment le préparer avant de signer.
Depuis quand les amortissements comptent-ils dans la plus-value ?
Depuis le 15 février 2025, date d'entrée en vigueur de l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (legifrance.gouv.fr). Ce texte a créé le III de l'article 150 VB du Code général des impôts (CGI — le texte officiel qui fixe la règle), qui impose de soustraire du prix d'acquisition le montant des amortissements admis en déduction depuis l'achat. La mesure s'applique à toute cession réalisée à compter du 15 février 2025, y compris pour des amortissements pratiqués bien avant cette date : la réponse ministérielle n° 10097 (JOAN, 24 mars 2026) l'a confirmé sans ambiguïté. Les logements en résidence universitaire, résidence services seniors ou EHPAD — notamment, parmi les catégories listées à ce même article 150 VB III — échappent à la règle.
D'où vient le chiffre : ce n'est pas le notaire qui le calcule
Le notaire remplit, au moment de la signature, l'imprimé n° 2048-IMM qui formalise le calcul de la plus-value et prélève directement l'impôt dû sur le prix de vente pour le reverser à l'administration fiscale. Mais il n'a aucun accès automatique à l'historique de vos amortissements : ce montant vient exclusivement des documents que vous — ou votre expert- comptable — lui transmettez. En pratique, il s'agit du récapitulatif des amortissements cumulés depuis l'ouverture de votre activité, extrait de vos liasses fiscales annuelles (le formulaire 2031 et ses tableaux d'amortissement annexes — la déclaration spécifique aux locations meublées au régime réel). Si vous déclariez en micro-BIC (le cadre fiscal simplifié de la location meublée, avec un abattement forfaitaire au lieu de charges détaillées), aucun amortissement n'a été comptabilisé et la question ne se pose pas.
Point de vigilance : le notaire engage sa responsabilité sur le calcul à partir des chiffres fournis, pas sur leur exactitude. Une omission ou une erreur découverte ensuite par l'administration reste à votre charge, sous forme de redressement et d'intérêts de retard.
Un exemple chiffré
Vous avez acheté un studio meublé 150 000 € il y a huit ans et pratiqué, au régime réel, 35 000 € d'amortissements cumulés sur le bâti et le mobilier. Vous le revendez 175 000 €. Sans la réforme de 2025, la plus-value brute aurait été de 25 000 € (175 000 € − 150 000 €). Avec la réintégration, le prix d'acquisition retenu tombe à 115 000 € (150 000 € − 35 000 €), et la plus-value brute grimpe à 60 000 €. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite normalement (article 150 VC du CGI) : 6 % par an au-delà de la 5e année pour l'impôt sur le revenu, 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux. Sur huit ans de détention, trois années dépassent ce seuil, soit 18 % d'abattement en impôt sur le revenu et environ 5 % en prélèvements sociaux. Au final, la fiscalité totale passe d'environ 7 980 € sans réintégration à environ 19 160 € avec elle, soit près de 11 180 € d'impôt supplémentaire — entièrement lié au chiffre des 35 000 € que vous, ou votre comptable, transmettez au notaire.
Que faire si vos comptes sont incomplets ou mal tenus
Demandez dès maintenant à votre expert-comptable un récapitulatif des amortissements pratiqués depuis le début de l'activité, plutôt que de le découvrir la semaine de la signature. Si vous avez changé de comptable en cours de route, ou géré votre déclaration seul certaines années, reconstituez l'historique à partir de vos déclarations 2031 archivées : l'administration fiscale conserve elle aussi ces déclarations et peut, en cas de doute sérieux, les comparer aux montants transmis au notaire. Un doute sur un exercice ancien vaut mieux qu'une case laissée vide : parlez-en à votre comptable avant de fixer une date de signature, pas après.
- Demandez le récapitulatif des amortissements à votre expert-comptable dès la mise en vente, pas au moment du compromis.
- Vérifiez la cohérence sur toute la période de détention, y compris les années où vous avez pu changer de comptable ou de logiciel de déclaration.
- Distinguez le régime appliqué — seul le régime réel génère des amortissements à réintégrer ; le micro-BIC n'en produit aucun.
- Transmettez le document au notaire avant la date de signature, pour lui laisser le temps de calculer la plus-value sur l'imprimé n° 2048-IMM sans précipitation.
Et les résidences gérées ?
Si votre bien se trouve en résidence étudiante, résidence senior ou EHPAD au sens de l'article 150 VB III du CGI, cette réintégration ne s'applique pas : le calcul redevient celui d'une plus-value classique, prix de vente moins prix d'acquisition. Le notaire n'a alors besoin d'aucun récapitulatif d'amortissements pour ce bien précis — un point détaillé dans notre article sur la revente d'un lot en résidence gérée. La distinction mérite d'être vérifiée avant de préparer vos documents : elle change entièrement la nature du dossier à transmettre.
Préparer ce chiffre en amont, avec votre comptable, transforme une source d'angoisse au moment de signer en une simple ligne du dossier notarial. Notre guide sur la revente en LMNP détaille les autres étapes du dossier. Pour estimer l'impact de la réintégration sur votre propre revente, simulez votre revente LMNP.