Vous louez un studio meublé en LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) depuis douze ans, et vous avez déjà déduit 60 000 € d'amortissement (la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration) sur les 90 000 € que ce bien vous a coûtés. Si vous le transmettez un jour à vos enfants, ces 60 000 € déjà déduits ne sont ni repris, ni transmis avec le bien : le compteur de l'héritier repart de zéro, sur la valeur du logement au jour de votre décès — souvent bien plus élevée que son prix d'achat initial. Voici comment fonctionne cette remise à zéro, et ce qu'elle change pour vos héritiers s'ils veulent continuer à louer meublé.
Le décès n'est pas une vente : aucune plus-value, aucune reprise d'amortissement
La transmission d'un bien par décès n'est pas une « cession à titre onéreux » — ce n'est pas une vente. Le régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du Code général des impôts — CGI, le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr), qui s'applique aux plus-values réalisées par un loueur en LMNP non professionnel, ne taxe que les cessions effectuées à titre onéreux. Un décès n'en est pas une : il ne déclenche donc aucune imposition de plus-value sur la tête du défunt, et la réforme issue de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025 — legifrance.gouv.fr), qui impose de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors d'une vente, ne s'applique pas non plus au décès : elle ne vise que les cessions à titre onéreux postérieures au 15 février 2025.
Autrement dit : les amortissements que vous avez déduits de votre vivant ne seront jamais rattrapés par l'administration au titre de ce bien précis. Ils disparaissent avec la cessation de votre activité de loueur, sans générer d'impôt supplémentaire pour votre succession.
Ce que doivent faire les héritiers dans les six mois
Le décès du loueur met fin à son activité de location meublée. Ses héritiers, ou le notaire en charge de la succession, doivent souscrire en son nom la déclaration de revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux — le cadre fiscal de la location meublée) portant sur la période du 1er janvier à la date du décès. En application de l'article 201, 4 du CGI (legifrance.gouv.fr, doctrine BOFiP BOI-BIC-CESS-20), ce délai est de six mois à compter du décès — plus long que le délai de 60 jours qui s'applique en cas de cessation volontaire d'activité du vivant du loueur. Au régime réel, cette déclaration reprend la liasse fiscale habituelle (formulaire 2031-SD et ses annexes) ; au micro-BIC, elle prend la forme d'une déclaration complémentaire 2042 C PRO. C'est aussi dans ce délai que doit être signalée, sur le guichet unique des formalités des entreprises de l'INPI, la cessation de l'activité du défunt — ce qui entraîne la radiation de son numéro Siret.
Une nouvelle base d'amortissement, sur la valeur retenue pour la succession
Si un héritier souhaite continuer à louer le logement meublé, il ne prolonge pas l'activité du défunt : il déclare sa propre activité de loueur en meublé, avec son propre numéro Siret. Pour calculer son amortissement, il ne reprend ni le prix d'achat initial du défunt, ni sa valeur nette comptable après amortissements (le prix d'achat diminué de tout ce qui a déjà été déduit). L'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI (legifrance.gouv.fr) fixe la règle : pour un bien acquis à titre gratuit — une succession en fait partie, au même titre qu'une donation — la valeur d'origine retenue pour le calcul des amortissements est la valeur vénale du bien au jour de l'entrée dans le patrimoine, c'est-à-dire la valeur retenue pour le calcul des droits de succession.
Exemple : un studio acheté 90 000 €, transmis douze ans plus tard
Le défunt a acheté ce studio 90 000 € et en a amorti 60 000 € sur douze ans. À son décès, le bien est estimé 140 000 € et retenu pour cette valeur dans la déclaration de succession. L'héritier qui continue à le louer meublé ne repart ni des 90 000 € initiaux, ni des 30 000 € de valeur nette comptable restante : il amortit sur les 140 000 € retenus pour la succession, sans que les 60 000 € déjà déduits par le défunt ne soient ni repris, ni décomptés de sa propre base.
Ce que ça change si l'héritier revend le bien plus tard
Depuis la loi de finances pour 2025, une vente en LMNP réintègre dans le calcul de la plus-value tous les amortissements déduits pendant la période de location (hors résidences de services exonérées par ce texte). Comme la succession efface les amortissements du défunt sans les transmettre, seuls les amortissements que l'héritier déduit lui-même, après le décès, entreront dans ce calcul le jour où il revendra à son tour — pas les 60 000 € déjà déduits par le défunt dans notre exemple. La transmission par décès a, de ce point de vue, un effet proche d'une remise à zéro du compteur fiscal attaché au bien, pas seulement de l'amortissement disponible pour l'avenir.
Que vous prépariez la transmission de votre bien loué meublé ou que vous veniez d'en hériter, le calcul de rentabilité repart lui aussi sur des bases nouvelles. Simulez votre investissement locatif pour voir ce que ce nouveau départ change pour votre fiscalité.