Vous avez investi dans une résidence gérée neuve — étudiante, senior, ou d'affaires — et récupéré la TVA sur le prix d'achat : parfois 32 000 € sur un studio à 160 000 € hors taxes. En échange, vous vous êtes engagé à louer le bien meublé avec services pendant vingt ans, sous peine de devoir reverser une partie de cette TVA si vous interrompez plus tôt. Une ordonnance du 17 décembre 2025 prévoyait de faire basculer la partie législative du droit de la TVA vers un nouveau code au 1er septembre 2026 — un calendrier que le gouvernement vient de repousser au 1er janvier 2027. Voici ce que ce report change vraiment pour votre régularisation TVA en cours, et ce qui ne bouge pas.
Le Code des impositions sur les biens et services, c'est quoi ?
Le CIBS (Code des impositions sur les biens et services — un code créé en 2022 pour regrouper dans un texte unique les taxes qui portent sur des produits, des services ou des transactions) doit accueillir, dans son Livre II, la partie législative des règles de TVA aujourd'hui codifiées dans le CGI (Code général des impôts, le texte officiel qui fixe la règle). C'est l'objet de l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, publiée au Journal officiel du 20 décembre 2025 (legifrance.gouv.fr) : une recodification « à droit constant », c'est-à-dire que les montants dus, les taux et les conditions d'application ne changent pas — seuls les numéros d'articles et l'organisation du texte sont réécrits. Un rescrit publié par le BOFiP (Bulletin officiel des finances publiques — la doctrine administrative qui précise comment l'administration applique la loi) le 18 février 2026 (BOI-RES-TVA-000253, bofip.impots.gouv.fr) confirme que les interprétations et rescrits déjà obtenus sous les articles législatifs du CGI restent valables après la bascule. Les dispositions réglementaires du CGI — celles des annexes II, III et IV, où vivent des mécanismes comme la régularisation TVA sur vingt ans — ne sont, elles, pas concernées par ce texte : une éventuelle bascule réglementaire distincte reste à ce jour un chantier séparé et sans date connue.
Pourquoi le report du 1er septembre 2026 au 1er janvier 2027 ?
L'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, publiée au Journal officiel (legifrance.gouv.fr), reporte l'entrée en vigueur du Livre II du CIBS consacré à la TVA du 1er septembre 2026 au 1er janvier 2027. Le rapport au Président de la République qui accompagne ce texte explique que la concomitance entre cette bascule et la généralisation, à la même date du 1er septembre 2026, de la facturation électronique obligatoire entre entreprises était « considéré[e] comme un facteur de confusion » pour les professionnels appelés à s'adapter aux deux réformes en même temps. Le même texte prolonge par ailleurs, du 31 décembre 2027 au 30 juin 2028, le délai pendant lequel les documents professionnels peuvent encore faire référence aux anciens articles du CGI plutôt qu'aux nouveaux articles du CIBS.
Vos vingt ans d'engagement TVA changent-ils avec cette réforme ?
Non : ni le fond, ni même la numérotation de l'article qui vous concerne ne bougent au 1er janvier 2027. Aujourd'hui, la récupération de la TVA sur un investissement en résidence gérée neuve et sa régularisation sur vingt ans reposent sur l'article 207 de l'annexe II au CGI (legifrance.gouv.fr) : la taxe déduite au moment de l'achat est réexaminée chaque année pendant vingt ans, et vous devez en reverser une fraction si l'usage du bien change avant le terme de cette période — par exemple si le bail commercial avec l'exploitant prend fin. Or les ordonnances n° 2025-1247 et n° 2026-671 ne transfèrent vers le CIBS que la partie législative des règles de TVA du CGI. L'article 207 de l'annexe II est une disposition réglementaire — elle n'entre pas dans le périmètre de cette réforme, ni au 1er septembre 2026, ni au 1er janvier 2027. Une bascule réglementaire distincte, transposant les annexes du CGI vers la partie réglementaire du CIBS, reste à ce jour un chantier séparé et sans date connue. Votre dossier de régularisation continue donc de produire les mêmes effets, en citant exactement la même référence : l'article 207 de l'annexe II au CGI.
Exemple chiffré : un studio en résidence étudiante à 160 000 € HT
Vous achetez un studio neuf en résidence étudiante à 160 000 € HT (hors taxes, c'est-à-dire avant l'ajout de la TVA) et récupérez 32 000 € de TVA au taux de 20 %, à condition que l'exploitant vous fournisse au moins trois des quatre prestations parahôtelières (accueil, ménage, fourniture de linge, petit-déjeuner) via un bail commercial d'au moins neuf ans. Si cet usage s'interrompt avant la fin des vingt ans de régularisation — par exemple en cas de revente à un acquéreur qui ne poursuit pas la location meublée avec services — vous devez reverser une fraction de la TVA récupérée, proportionnelle aux années restantes.
Ce calcul, fondé sur l'article 207, II de l'annexe II au CGI, n'est pas concerné par la bascule vers le CIBS : en tant que disposition réglementaire, il reste identifié sous cette même référence CGI, sans changement de taux, de durée ni de méthode de calcul du reversement. Pour le détail de ce mécanisme en cas de revente, notre article sur la TVA à rendre en cas de revente avant vingt ans détaille les cas concrets.
Point de vigilance : d'ici le 1er janvier 2027, vous n'avez aucune démarche à engager pour un investissement déjà réalisé. Après cette date, vos futurs actes, factures et déclarations ne viseront les articles du Livre II du CIBS que pour les règles générales de TVA (facturation, taux, droits à déduction). Votre régularisation sur vingt ans, elle, continuera de référencer l'article 207 de l'annexe II au CGI : cette disposition réglementaire n'est, à ce jour, pas concernée par le calendrier de bascule.
Que faire si vous investissez d'ici la bascule ?
Si vous signez un contrat de réservation ou un acte authentique avant le 1er janvier 2027, les règles de récupération de la TVA et de régularisation sur vingt ans qui s'appliquent à votre dossier sont celles du CGI en vigueur à la date de votre engagement. La bascule vers le CIBS ne remet pas en cause les droits acquis : pour les règles générales de TVA, elle renomme le texte qui les porte ; pour votre régularisation sur vingt ans, elle ne change rien du tout, pas même la référence à citer. Pour un investissement en LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) via une résidence gérée, le point qui mérite votre attention reste le même qu'avant cette réforme : la solidité de l'exploitant et la durée réelle pendant laquelle il maintiendra les prestations parahôtelières qui conditionnent votre récupération de TVA.
Pour estimer, dans votre situation, le montant de TVA récupérable et le nombre d'années qu'il vous reste avant la fin de votre période de régularisation, simulez votre investissement LMNP.