Votre locataire quitte votre studio meublé de Lyon, loué 620 € par mois. Vous comptiez le remettre en location à 680 € pour suivre les prix du quartier. Si votre bien se trouve dans l'une des zones dites « tendues », ce n'est pas possible : le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 (legifrance.gouv.fr), publié au Journal officiel le 22 juillet, prolonge d'un an — jusqu'au 31 juillet 2027 — le plafonnement du loyer à la relocation, qui limite en principe votre nouveau loyer à environ 627 €. Voici comment ce plafond se calcule, et dans quels cas vous pouvez le dépasser.
Ce que change le décret du 20 juillet 2026
Ce texte, qui relève du ministère de la ville et du logement dirigé par Vincent Jeanbrun, ne modifie aucune règle de fond : il se contente de reconduire pour un an le dispositif existant, en remplaçant les dates « 2025 » et « 2026 » par « 2026 » et « 2027 » dans le décret de référence, le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 (legifrance.gouv.fr). Ce décret encadre l'évolution des loyers à la relocation et au renouvellement de bail, en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (legifrance.gouv.fr), dans les « zones tendues » — les agglomérations de plus de 50 000 habitants où l'offre de logements est durablement inférieure à la demande, définies par le décret du 10 mai 2013. Le nouveau texte entre en vigueur le 1er août 2026 et s'applique aux logements meublés comme aux logements nus.
Comment le plafond se calcule à la relocation
La règle de base, fixée par l'article 3 du décret de 2017, est simple : le loyer proposé à un nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent. Si ce loyer n'a pas été révisé au cours des douze mois qui précèdent la remise en location, vous pouvez seulement le réviser selon la variation de l'IRL (indice de référence des loyers — le baromètre publié chaque trimestre par l'Insee). Sur votre studio loué 620 €, avec un IRL en hausse de 1,15 % sur un an au 2e trimestre 2026 (Insee, 148,37 points), le nouveau loyer plafond s'établit à environ 620 × 1,0115 = 627 € — soit 7 € de plus par mois, pas 60.
Trois cas pour dépasser ce plafond
L'article 4 du décret prévoit trois cas où vous pouvez aller au-delà de l'IRL. Si vous avez réalisé, depuis le départ du précédent locataire, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse annuelle du loyer est limitée à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises. Sur 9 000 € de travaux achevés depuis plus de six mois — un montant supérieur au seuil de 3 720 € (la moitié d'un loyer annuel de 7 440 €) —, cela représente au maximum 1 350 € de hausse annuelle, soit 112,50 € de plus par mois. Si le loyer était manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, la hausse est limitée à la moitié de l'écart avec ce loyer comparable, calculé sur la base du loyer précédent déjà révisé selon l'IRL : pour un loyer comparable de 750 € contre vos 627 € révisés, l'écart est de 123 €, la hausse maximale de 61,50 €, soit un nouveau loyer plafonné à environ 688,50 €. Troisième cas, à ne pas confondre avec le premier : si des travaux d'un montant au moins égal à une année de loyer entière — le double du seuil du premier cas — ont été achevés depuis moins de six mois, le loyer peut cette fois être librement réévalué, sans aucun plafond.
Logements classés F ou G au DPE : depuis le 24 août 2022, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 (legifrance.gouv.fr) interdit toute hausse de loyer sur ces logements, à la relocation comme au renouvellement — y compris la simple révision selon l'IRL. Le DPE (diagnostic de performance énergétique — le classement énergétique légal de A à G) doit être amélioré avant toute augmentation, quelle que soit la zone.
Zone tendue et encadrement ELAN : deux règles différentes
Ce plafonnement à la relocation ne doit pas être confondu avec l'encadrement des loyers de la loi ELAN, en vigueur dans environ 70 communes volontaires (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux…), qui fixe un loyer de référence majoré absolu par arrêté préfectoral — sujet que nous détaillions dans un précédent article. Le mécanisme du décret du 20 juillet 2026, lui, s'applique dans un périmètre plus large — les agglomérations classées zone tendue au sens de l'article 18 de la loi de 1989 — et ne fixe pas un plafond absolu, seulement une limite de progression par rapport au loyer précédent. Dans une ville comme Paris, les deux règles se cumulent : vous devez respecter la plus stricte des deux.
Et au renouvellement du bail meublé ?
Au renouvellement, l'article 5 du décret retient une logique proche mais distincte : si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse convenue entre les parties ou fixée par le juge ne peut excéder la plus élevée de deux limites — la moitié de l'écart avec un loyer comparable, ou 15 % du coût des travaux d'amélioration réalisés depuis la signature ou le dernier renouvellement du bail, si leur montant atteint au moins une année de loyer. Le principe rappelle celui de l'article 25-9 de la loi de 1989, que nous détaillions déjà dans un précédent article, mais avec un plafond à 50 % de l'écart au lieu d'un étalement sur plusieurs années au-delà de 10 %. Faites vérifier par un professionnel lequel des deux mécanismes s'applique à votre bail avant de proposer une hausse au renouvellement.
Le simulateur Patrim recalcule votre résultat LMNP à partir du loyer réellement autorisé pour votre bien. Entrez votre commune et votre loyer actuel pour vérifier l'effet d'une relocation ou d'un renouvellement sur votre déclaration, régime réel ou micro-BIC.