Votre bail commercial de neuf ans arrive à échéance et vous vous dites que le moment est venu de récupérer votre studio pour le vendre libre, à un particulier, au prix du marché classique. C'est le raisonnement le plus naturel du monde, et c'est aussi celui qui surprend le plus de propriétaires de résidences gérées : refuser de renouveler le bail vous oblige, sauf exceptions, à indemniser l'exploitant. Et tant que vous ne l'avez pas payé, il reste dans les lieux. Voici comment cette règle fonctionne, et ce qu'elle implique quand on veut sortir.
Vous êtes propriétaire des murs, pas de l'activité
Quand vous achetez un lot dans une résidence gérée, vous signez un bail commercial avec la société qui exploite la résidence. Ce contrat ne vous place pas dans la position d'un bailleur classique : votre locataire exerce une activité commerciale dans vos murs, et le droit français protège cette activité. C'est ce qu'on appelle la propriété commerciale.
Concrètement, l'exploitant dispose d'un droit au renouvellement de son bail. L'article L145-14 du Code de commerce pose la règle : le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors verser au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par ce refus. Le refus est un droit ; il a un prix.
Ce que cette indemnité comprend
Le texte est précis sur sa composition. L'indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, éventuellement augmentée :
- des frais normaux de déménagement ;
- des frais normaux de réinstallation ;
- des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.
Le propriétaire peut faire baisser ce montant, mais à une condition : il lui revient d'apporter la preuve que le préjudice est moindre que cette composition légale.
Il ne faut toutefois pas lire ce texte au premier degré quand on possède un seul lot dans une résidence. La Cour de cassation a validé l'analyse d'une cour d'appel selon laquelle le non-renouvellement de lots individuels — même en nombre : 168 congés dans l'affaire jugée — ne fait pas perdre à l'exploitant son fonds de commerce : il s'agit d'une perte partielle, indemnisée à hauteur de la rentabilité perdue, et non de la valeur marchande du fonds entier (3echambre civile, 21 février 2019, n° 17-24.458, arrêt inédit). Attention à sa portée : la solution repose sur une appréciation souveraine des juges du fond et sur l'absence de clause conférant à l'exploitant un statut d'exploitant unique. L'ordre de grandeur reste très inférieur à la valeur du fonds entier, sans être pour autant marginal.
Le montant n'est pas pour autant forfaitaire : il s'évalue au cas par cas, généralement par un expert désigné en justice. Et si vous voulez le faire descendre sous la composition légale, c'est à vous d'apporter la preuve que le préjudice est moindre. Autrement dit, vous entrez dans une procédure dont vous ne connaissez pas le coût à l'avance.
Le point que l'on découvre trop tard : aucun locataire ayant droit à l'indemnité ne peut être contraint de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement, il reste dans votre studio aux clauses et conditions du bail expiré, en versant non plus un loyer mais une indemnité d'occupation fixée à la valeur locative — elle peut être supérieure à l'ancien loyer, la règle du plafonnement ne s'y appliquant pas.
Une fois le délai de repentir de quinze jours écoulé, l'indemnité doit être versée au locataire ou, éventuellement, à un séquestre, dans les trois mois suivant un commandement délivré par acte extrajudiciaire — acte qui doit, à peine de nullité, reproduire cette disposition. Attention au point de départ : ces quinze jours courent à compter du moment où la décision qui fixe l'indemnité est devenue définitive — c'est-à-dire au terme d'une procédure d'expertise et de fixation qui se compte en années, pas en mois. Le calendrier n'est pas celui d'une vente immobilière ordinaire.
Ce que ça change pour un vendeur
Revenons au studio du début, acheté 118 000 € et loué 4 716 € par an. Deux sorties sont possibles, et une seule est praticable pour la plupart des propriétaires.
Vendre avec le bail en cours est la voie normale. Vous cédez le lot à un investisseur qui reprend le bail commercial tel quel. Le prix se négocie alors principalement sur le loyer et sur la solidité de l'exploitant — c'est la logique dominante du marché secondaire des lots gérés, qui se valorise d'abord par le rendement plutôt que par le mètre carré. Aucune indemnité n'est due. Et si l'acquéreur est lui-même redevable de la TVA et reprend le bail en poursuivant l'activité soumise à la TVA, l'opération échappe aussi à la régularisation, en application de l'article 257 bis du Code général des impôts : l'acte le mentionne en pratique, sans que ce soit une condition de fond. L'acquéreur reprend alors à son compte le délai de régularisation restant, ce qui pèse sur la négociation du prix. Un point que détaille notre article sur la TVA en cas de revente avant 20 ans. Un point à vérifier avec votre notaire : l'exploitant peut disposer d'un droit de préférence sur la vente de votre lot (article L145-46-1 du Code de commerce), qui imposerait de lui proposer le bien en premier.
Reprendre le bien pour le vendre libre suppose de refuser le renouvellement, donc d'indemniser l'exploitant, d'attendre le paiement effectif avant la libération des lieux, et d'assumer une procédure d'évaluation. Cette voie peut se défendre quand l'écart entre la valeur libre et la valeur occupée est important — typiquement dans une ville où le marché résidentiel a beaucoup progressé. Elle suppose surtout de faire chiffrer l'indemnité avant d'engager quoi que ce soit.
La question à poser avant d'acheter, pas avant de vendre
Cette mécanique n'est pas un défaut caché de l'immobilier géré : c'est la contrepartie du loyer versé même quand le logement est vide. L'exploitant prend le risque du remplissage, et en échange le droit lui reconnaît une protection sur l'activité qu'il a développée. L'équilibre se tient.
Ce qui pose problème, c'est de l'ignorer au moment d'acheter, puis de bâtir un projet de sortie qui suppose de récupérer le bien. Si votre horizon inclut l'idée de reprendre un jour le logement — pour y loger un enfant étudiant, pour le vendre libre, pour l'habiter — la résidence gérée n'est probablement pas le bon véhicule, et un LMNP classique répond mieux au besoin — où vous restez libre de reprendre le bien, au prix de la vacance locative et d'une gestion que personne ne prend plus à votre place.
Si vous détenez déjà un lot géré et que vous vous interrogez sur la sortie, le plus utile est de chiffrer ce que la vente avec bail en cours vous laisserait réellement. Notre estimateur de revente LMNP le calcule à partir de vos montants, et notre guide de la revente LMNP détaille la façon dont ces lots se valorisent.