Votre ville n'a signé aucune convention Action Cœur de Ville ni aucune Opération de Revitalisation du Territoire (ORT — un contrat entre l'État et la commune pour relancer le centre-ville) ? Cela ne ferme pas forcément la porte au Denormandie. L'article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI — le texte officiel qui fixe la règle, legifrance.gouv.fr) ouvre une troisième voie, moins connue : un logement situé dans une copropriété reconnue « en difficulté » ou incluse dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées peut être éligible, même hors de toute ville labellisée. Voici ce que cette voie recouvre concrètement, et comment vérifier si un immeuble en relève.
Une troisième voie d'éligibilité, distincte des villes labellisées
Le Denormandie reconnaît deux voies géographiques bien connues des investisseurs : les 244 communes du programme Action Cœur de Ville et les communes ayant signé une convention ORT (article L.303-2 du Code de la construction et de l'habitation — legifrance.gouv.fr). Ces deux voies désignent des communes entières.
L'article 199 novovicies du CGI en prévoit une troisième, qui ne désigne pas une commune mais un immeuble précis : un logement situé dans une copropriété faisant l'objet des procédures prévues à l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ou dans une copropriété incluse dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCoD) régie par les articles L.741-1 et L.741-2 du Code de la construction et de l'habitation (legifrance.gouv.fr). Un immeuble concerné ouvre droit au Denormandie même si sa commune ne figure dans aucune liste ACV ou ORT.
Source : article 199 novovicies du CGI (legifrance.gouv.fr) ; article L.303-2 du Code de la construction et de l'habitation (legifrance.gouv.fr).
Qu'est-ce qu'une copropriété « en difficulté » au sens de la loi de 1965 ?
L'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (legifrance.gouv.fr) permet au président du tribunal judiciaire de désigner un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires dans deux cas : lorsque l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis — le plus souvent après une accumulation d'impayés de charges — ou lorsque le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble. Le tribunal peut être saisi, entre autres, par des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, par le syndic, par le maire de la commune, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'État dans le département ou par le procureur de la République. L'administrateur provisoire désigné reçoit alors l'ensemble des pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit, et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires.
Cette procédure est distincte d'un simple retard de paiement d'un copropriétaire isolé : elle vise une défaillance collective de la copropriété, documentée par une décision de justice. C'est cette décision, et non une simple appréciation de l'état apparent du bâti, qui déclenche l'éligibilité au Denormandie au titre de cette voie.
Source : article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (legifrance.gouv.fr).
Qu'est-ce qu'une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCoD) ?
Une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCoD), régie par les articles L.741-1 et L.741-2 du Code de la construction et de l'habitation (legifrance.gouv.fr), est un dispositif porté par l'État, une collectivité ou un établissement public, qui délimite un périmètre précis autour d'une ou plusieurs copropriétés dégradées pour y engager des travaux de requalification urbaine, parfois jusqu'à l'expropriation dans les cas les plus lourds (ORCoD dites « d'intérêt national », comme certaines opérations engagées à Marseille). Contrairement à l'article 29-1, qui vise une copropriété isolée en difficulté financière, l'ORCoD s'inscrit dans un projet urbain plus large, piloté sur plusieurs années.
Un logement situé dans le périmètre d'une ORCoD publié par arrêté est éligible au Denormandie au même titre qu'un logement relevant de l'article 29-1 : c'est le classement de l'immeuble, pas celui de la commune, qui ouvre le droit.
Source : articles L.741-1 et L.741-2 du Code de la construction et de l'habitation (legifrance.gouv.fr).
Les autres conditions du Denormandie restent identiques
Cette troisième voie ne change rien aux autres conditions du dispositif. Le logement doit toujours faire l'objet de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, être loué nu à titre de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans, et respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire applicables à la zone. Le dispositif Denormandie, prolongé et étendu à cette troisième voie par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à la rénovation de l'habitat dégradé (legifrance.gouv.fr), s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027.
Par exemple, un studio de 30 m² acheté 60 000 € dans une copropriété placée sous administration provisoire au titre de l'article 29-1, avec 25 000 € de travaux de rénovation (coût total de l'opération : 85 000 €, soit environ 29 % en travaux), ouvre droit à la même réduction d'impôt qu'un bien équivalent acheté dans une ville Action Cœur de Ville — jusqu'à 18 % du montant retenu sur 9 ans d'engagement, soit environ 15 300 € étalés sur la période.
Source : article 199 novovicies du CGI — conditions de travaux, loyer et engagement (legifrance.gouv.fr) ; article 42 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 — prolongation jusqu'au 31 décembre 2027 (legifrance.gouv.fr).
Comment savoir si une copropriété est concernée
Ni l'article 29-1 ni le classement ORCoD ne sont visibles à l'œil nu : un immeuble dégradé en apparence n'est pas nécessairement couvert par l'une de ces procédures, et inversement. Trois vérifications permettent de sécuriser le dossier avant tout engagement : demander au syndic ou à l'administrateur provisoire une attestation de la procédure en cours, consulter la mairie ou la préfecture pour un éventuel classement ORCoD publié par arrêté, et faire confirmer l'éligibilité par le notaire instrumentant la vente avant de lever une condition suspensive (Notaires de France — notaires.fr). Sans l'une de ces confirmations écrites, l'éligibilité ne doit pas être présumée sur la seule apparence du bâtiment.
Source : article 199 novovicies du CGI (legifrance.gouv.fr) ; Notaires de France — guide Denormandie (notaires.fr).
Notre simulateur Denormandie calcule votre réduction d'impôt à partir du prix d'acquisition, des travaux et de la durée d'engagement, que le bien soit situé dans une ville labellisée ou dans une copropriété relevant de l'une de ces procédures.