Actualités de la revente LMNP
Réintégration des amortissements, TVA, prix du marché secondaire : ce qui change quand vous vendez.
LMNP : qui calcule vos amortissements à la revente ?
Depuis la réforme du 15 février 2025 (art. 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 — legifrance.gouv.fr), le formulaire de plus-value immobilière (Cerfa 2048-IMM, notice N° 2048-IMM-NOT-SD, version 05-2026 — impots.gouv.fr) comporte une ligne 25 dédiée aux amortissements LMNP réintégrés à la revente. Le notaire ne calcule pas ce montant : il le reçoit du vendeur ou de son comptable, à partir de la liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033). Sur un studio acheté 150 000 €, détenu 9 ans et revendu 185 000 € avec 36 000 € d'amortissements cumulés, la réintégration porte l'impôt de plus-value d'environ 7 250 € à environ 18 200 €. Une erreur reste à la charge du vendeur, avec un droit de reprise de l'administration de trois ans (art. L.169 du Livre des procédures fiscales).
Résidence de tourisme : la revente n'est pas exemptée
Depuis la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (art. 84, entrée en vigueur le 15 février 2025 — legifrance.gouv.fr), les amortissements LMNP déduits au régime réel sont réintégrés dans la plus-value à la revente. L'exemption prévue au III de l'article 150 VB du CGI ne couvre qu'une liste limitative — résidences universitaires et de jeunes actifs réservées à ce public (CCH, art. L.631-12 et L.631-13), établissements pour personnes âgées ou handicapées dont les EHPAD (CASF, art. L.312-1, 6° et 7°), résidences-services titulaires de l'agrément services à la personne (Code du travail, art. L.7232-1) ou de l'autorisation de l'art. L.313-1 du CASF, accueil familial salarié (CASF, art. L.444-1 à L.444-9), établissements de soins de longue durée (Code de la santé publique, art. L.6143-5). Les résidences de tourisme, classées selon le Code du tourisme, et les résidences d'affaires n'y figurent pas : leurs propriétaires paient la réintégration en totalité au moment de la vente. L'administration n'a pas encore publié son commentaire détaillé de cette réforme.
Vendre un LMNP géré : l'exploitant a-t-il la priorité ?
Avant de vendre votre lot en résidence gérée, la loi vous oblige depuis 2014 à proposer d'abord la vente à l'exploitant qui gère la résidence. Depuis le 28 mai 2026, l'article 61 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique précise pour la première fois quels locaux commerciaux entrent dans le champ de cette priorité d'achat — sans en exclure les résidences gérées. Ce que ça change pour votre dossier de revente, et ce que vous risquez à sauter cette étape.
Censi-Bouvard : les 9 ans se terminent, vendre ou garder ?
Investi via Censi-Bouvard en 2016 ou 2017 ? Votre engagement de 9 ans se termine cette année ou la suivante. La réduction d'impôt reste acquise dans tous les cas, mais vendre ou garder le bien déclenche deux fiscalités très différentes selon que votre résidence est étudiante, senior, EHPAD, ou de tourisme.
Revente LMNP : le notaire n'a pas vos amortissements
Le notaire ne retrouve pas vos amortissements dans un registre : c'est vous, ou votre expert-comptable, qui les lui fournissez à partir des liasses fiscales. Sur un studio acheté 150 000 € et amorti de 35 000 € sur huit ans, l'oubli de ce chiffre peut fausser la plus-value d'environ 11 180 € — et la responsabilité en reste la vôtre.
L'exploitant veut baisser votre loyer : vendre ou garder ?
L'exploitant propose de ramener votre loyer annuel de 4 716 € à 4 009 €. La perte immédiate est de 59 € par mois ; à rendement exigé constant de 5 %, la valeur du lot recule d'environ 14 000 €, parce qu'un lot géré se valorise d'abord par son rendement. Comment lire la demande, que vérifier avant de répondre, et à quel moment la vente devient la meilleure option.
Résidence gérée : reprendre son bien coûte une indemnité
Récupérer son studio à l'échéance du bail pour le vendre libre paraît naturel. En résidence gérée, refuser le renouvellement oblige, sauf exceptions, à indemniser l'exploitant — et tant que l'indemnité n'est pas payée, il reste dans les lieux en versant une indemnité d'occupation fixée à la valeur locative, qui peut dépasser l'ancien loyer. Ce que couvre cette indemnité, et pourquoi la vente avec bail en cours reste la voie normale.
Revendre avant 20 ans : la TVA que vous devrez rendre
Vous avez récupéré 40 000 € de TVA à l'achat d'un studio en résidence étudiante. Dix ans plus tard, selon la façon dont l'opération est montée, vous en rendez 18 000 € ou rien du tout. Le calcul exact en vingtièmes, pourquoi la règle « la moitié à dix ans » est fausse, et ce qui ramène réellement la facture à zéro.
Passer en location nue avant de vendre : ça change quoi ?
« Repassez le bien en location nue un an avant la vente, les amortissements ne seront pas repris » : ce conseil circule beaucoup et il est faux. Sur un bien acheté 180 000 € et amorti de 45 000 €, y croire coûte environ 10 000 € d'impôt là où la vente n'aurait rien déclenché. Ce que dit vraiment l'article 150 VB du CGI, et les seules exclusions qui existent réellement.
Réintégration LMNP : étudiantes, seniors et EHPAD exemptées
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements LMNP sont réintégrés dans la plus-value à la revente — sauf pour une liste limitative de logements : résidences universitaires et résidences-services, EHPAD, établissements de soins de longue durée. Attention au raccourci : « résidence gérée » n'est pas synonyme d'exemption, le tourisme et les résidences d'affaires restent soumis à la règle.
LMNP revente : micro-BIC ou réel, l'impact sur la plus-value
Si vous avez déclaré en micro-BIC avant de passer au régime réel, seuls les amortissements des années au réel entrent dans la base de réintégration à la revente. La lecture du texte exclut les années micro-BIC de la base de réintégration, mais l'administration ne l'a pas encore confirmé : les commentaires BOFiP sont toujours attendus.