Actualités LMNP
Amortissement, régimes fiscaux, seuils, déclaration : ce qui bouge pour les loueurs en meublé non professionnels.
LMNP classé G au DPE : la location bientôt permise ?
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE (diagnostic de performance énergétique) ne peut plus être reloué (article 6 de la loi du 6 juillet 1989, legifrance.gouv.fr). Le Sénat a voté le 8 juillet 2026 cinq dérogations à cette interdiction — dont un contrat de travaux signé avant le 1er janvier 2030 (senat.fr, projet de loi n° 801, texte adopté n° 835, 2025-2026). La commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale, qui examinait le texte depuis le 16 septembre 2026, a adopté sa propre version le 22 septembre 2026 (rapport n° 3188, assemblee-nationale.fr) — son contenu détaillé sur cet article n'est pas encore public. Cette règle s'applique aussi à la location meublée en LMNP dès lors qu'elle constitue la résidence principale du locataire, avec un exemple chiffré.
Loyer impayé : le diagnostic social arrive plus tôt
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, impose qu'un bailleur personne physique ou une SCI familiale déclenche un diagnostic social et financier dès le commandement de payer, sans attendre le tribunal, dès que la dette atteint deux mois de loyer ou de charges locatives ou deux fois le loyer mensuel hors charges. Le décret n° 2026-739 du 4 août 2026 en précise les délais (legifrance.gouv.fr), et l'arrêté du 9 septembre 2026, publié au Journal officiel le 17 septembre 2026, renumérote le formulaire Cerfa en 16227*02. Cette règle s'applique aussi à un logement loué en LMNP dès lors qu'il constitue la résidence principale du locataire (article 25-3 de la même loi). Ce que cela change concrètement, avec un exemple chiffré.
Votre locataire sous-loue en meublé : vos recours
L'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, rendu applicable à la location meublée constituant la résidence principale du locataire par l'article 25-3 de la même loi (legifrance.gouv.fr), interdit à un locataire de sous-louer son logement sans l'accord écrit préalable du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Sans cet accord, toute sous-location est irrégulière et expose le locataire à une résiliation judiciaire du bail. Ce que dit précisément la loi, et les recours d'un propriétaire bailleur en LMNP face à une sous-location non autorisée.
Encadrement des loyers : la fin prévue le 24 novembre 2026
L'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN — legifrance.gouv.fr), prolongé à huit ans par l'article 85 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS), fait courir l'expérimentation de l'encadrement des loyers jusqu'au 24 novembre 2026. Le 3 septembre 2026, la FNAIM (fnaim.fr) a publiquement pris position contre la pérennisation du dispositif, sans qu'aucun texte ne soit venu trancher la question à ce jour. Ce que cette échéance change pour un projet LMNP dans une ville concernée.
LMNP et succession : vos amortissements repartent à zéro
Un décès n'est pas une vente : il ne déclenche ni plus-value ni réintégration d'amortissement pour le loueur en LMNP qui transmet son bien. Ses héritiers ont six mois (article 201, 4 du CGI) pour déclarer l'activité du défunt, et l'héritier qui continue à louer meublé démarre un nouvel amortissement sur la valeur vénale retenue pour la succession (article 38 quinquies de l'annexe III au CGI) — sans que les amortissements déjà déduits par le défunt ne soient repris ni transmis.
MaPrimeRénov' : ce qui disparaît le 1er septembre
Le décret n° 2026-822 du 25 août 2026, publié au Journal officiel du 27 août 2026 (legifrance.gouv.fr), retire du « parcours par geste » de MaPrimeRénov' le chauffage et l'eau chaude au bois ou à la biomasse, les pompes à chaleur dédiées à l'eau chaude sanitaire seule, la ventilation, l'isolation, et le chauffage solaire thermique ou hybride, pour toute demande déposée à compter du 1er septembre 2026 — quel que soit le DPE du logement. Les logements classés F ou G gardent, pour la liste resserrée de travaux qui reste éligible, un accès au parcours par geste jusqu'au 31 décembre 2027 en métropole. Le parcours accompagné, seule voie pour financer une rénovation d'ampleur — dont l'isolation nécessaire au Jeanbrun ou au Denormandie — n'est pas concerné par ce resserrement.
Loyers meublés : le seuil micro-BIC grimpe à 83 600 €
Le seuil du micro-BIC pour la location meublée passe de 77 700 € à 83 600 € pour les revenus 2026, une revalorisation triennale automatique prévue par l'article 50-0 du CGI et confirmée par une actualisation du BOFiP publiée le 19 août 2026. Le seuil des meublés de tourisme non classés, lui, reste fixé à 15 000 €.
LMNP à l'étranger : comment le fisc compare vos revenus
Si vous êtes fiscalement domicilié hors de France et que vous louez un meublé en France, savoir si vous restez LMNP ou basculez en LMP dépendait d'une comparaison de revenus mal définie pour les non-résidents. Depuis le 21 février 2026, l'article 53 de la loi de finances précise que vos loyers meublés doivent être comparés à vos revenus étrangers soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu — pas seulement aux catégories de revenus taxées en France.
Réviser un loyer meublé en 2026 : l'IRL accélère
Bail signé en 2025, révision prévue au 2ᵉ trimestre : l'IRL grimpe à 148,37 en 2026, soit +1,15 % sur un an contre +0,78 % au trimestre précédent (INSEE, Informations rapides n° 167, 10 juillet 2026). Sur un loyer meublé de 650 €, la révision passe d'environ 5 € à 7,49 € par mois — la formule et le fondement légal pour calculer la vôtre.
Meublé de tourisme : la boîte à clés compte pour la TVA
Une conciergerie qui gère vos arrivées avec une boîte à clés, et un ménage fait juste avant le séjour : de quoi basculer, sans le savoir, dans le régime parahôtelier soumis à la TVA. Le Conseil d'État a précisé le 12 novembre 2025 ce qui compte vraiment — et ce qui reste juridiquement fragile pour les séjours courts.
Relouer un meublé en zone tendue : plafond prolongé à 2027
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 (legifrance.gouv.fr), publié au Journal officiel le 22 juillet, prolonge d'un an le plafonnement du loyer à la relocation et au renouvellement dans les zones tendues (article 18 de la loi du 6 juillet 1989) : le nouveau loyer ne peut, sauf exception, dépasser le précédent loyer révisé selon l'IRL. Le texte s'applique aussi bien aux logements meublés qu'aux logements nus, jusqu'au 31 juillet 2027.
LMNP : ce que dit vraiment le rapport parlementaire
La commission d'enquête sur l'imposition des plus hauts patrimoines (Assemblée nationale, rapport n° 3056 du 8 juillet 2026, rendu public le 15 juillet) cible les niches fiscales des hauts patrimoines ; des analystes patrimoniaux y voient une menace pour l'amortissement du meublé. Aucune règle n'est modifiée à ce stade — voici ce que contient réellement le rapport et ce qui relève de l'interprétation.
Bail meublé : la clause résolutoire devient automatique
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (legifrance.gouv.fr) modifie le contrat type de location meublée : à partir du 1er octobre 2026, la clause résolutoire pour loyer impayé produit effet six semaines après un commandement de payer resté sans effet, contre une rédaction jusque-là variable d'un bail à l'autre.
Loyer meublé : le piège de l'encadrement en 2026
Le 7 juillet 2026, PAP.fr a publié une étude sur 7 255 annonces dans les zones soumises à l'encadrement des loyers : 41 % dépassent le loyer de référence majoré, pour un dépassement moyen de 160 € par mois — 63 % chez les studios de moins de 20 m². En location meublée, les grilles de référence intègrent une majoration de 10 à 13 % par rapport au nu, ce qui ne dispense pas les bailleurs LMNP de vérifier leur plafond avant de fixer le loyer.
Loyer meublé sous le marché : comment le rattraper en LMNP
Un loyer meublé sous le marché ne se rattrape pas avec l'IRL — l'indice trimestriel de l'Insee (148,37 points au T2 2026, +1,15 % sur un an) ne suit que l'inflation. Pour combler un vrai écart, l'article 25-9 de la loi de 1989 permet de réviser le loyer au renouvellement du bail, sur la base de loyers comparables, avec une hausse étalée sur 3 ans au-delà de 10 %.
LMNP : tableau bancaire ≠ amortissement fiscal en 2026
Votre tableau bancaire vous montre capital et intérêts — pas l'amortissement fiscal. Sur un T2 à 200 000 €, ces deux tables sont totalement distinctes : l'amortissement LMNP (5 333 €/an sur la structure seule) est calculé indépendamment du crédit. À l'an 10, confondre les deux vous coûte près de 1 900 € d'impôt supplémentaire à TMI 30 %.
LMNP 2026 : MaPrimeRénov' pour vos logements meublés
Votre T2 meublé affiche un DPE E ou F et votre devis d'isolation dépasse les 20 000 € : depuis le 23 février 2026, le guichet MaPrimeRénov' a rouvert — et il est accessible aux bailleurs en LMNP au régime réel. Avec la subvention (jusqu'à 32 000 €), la TVA à 5,5 %, les CEE et la déduction fiscale à 48,6 %, ces 20 000 € de travaux peuvent vous coûter moins de 8 000 € nets. Sous une condition centrale : résidence principale du locataire pendant 6 ans.
LMNP : 14 000 € de frais de notaire — que récupère-t-on ?
Vous venez de signer chez le notaire pour un appartement meublé à 200 000 € dans l'ancien : 14 000 € de frais d'acquisition. Beaucoup les considèrent comme un coût perdu. En LMNP au régime réel, vous avez deux options pour les récupérer fiscalement — et éviter 6 804 € d'impôt à TMI 30 %. En micro-BIC, aucune déduction supplémentaire n'est possible. En Jeanbrun, les frais attendent la revente.
LMNP 2026 : frais de gestion locative déductibles
Vous confiez la gestion de votre logement meublé à une agence — états des lieux, encaissement des loyers, suivi des réparations. La facture annuelle tourne autour de 768 € pour un T2 loué 800 € par mois. En LMNP au régime réel, ces 768 € viennent directement réduire votre résultat imposable : soit 373 € d'impôt en moins à TMI 30 %. En micro-BIC, vous ne déduisez rien de plus — l'abattement forfaitaire est censé tout couvrir.
LMNP 2026 : charges de copropriété — déduire ou refacturer ?
Votre décompte de copropriété affiche 2 400 € : environ 1 400 € sont des charges récupérables sur le locataire — ni revenus, ni charges pour vous. Les 1 000 € restants (honoraires de syndic, assurance immeuble) sont déductibles en LMNP au régime réel, soit 486 € d'impôt en moins à TMI 30 %. Et le fonds de travaux Alur : versé chaque année au syndic, mais déductible seulement à la réalisation des travaux votés en AG.
LMNP : la hausse de taux BCE de juin, après l'impôt
La BCE a relevé ses taux directeurs de 0,25 point le 11 juin 2026. Sur un crédit locatif de 200 000 € à 20 ans, cela représente 520 € d'intérêts supplémentaires en première année. Ce que beaucoup oublient : ces 520 € sont intégralement déductibles en LMNP au régime réel (art. 39-1-1° CGI) et en Jeanbrun (art. 31-I-1°-d CGI). À TMI 30 %, la déduction fiscale absorbe 252 € — le surcoût net tombe à 268 €/an, soit 22 €/mois.
LMNP 2026 : le mobilier obligatoire et comment le déduire
Le décret du 31 juillet 2015 fixe 11 catégories de mobilier obligatoires pour qu'un bail soit légalement « meublé ». Oublier l'une d'entre elles, et votre locataire peut demander la requalification en location nue — avec la perte du statut LMNP. Sur un T2 à 180 000 € financé à crédit, l'amortissement perdu représente plusieurs milliers d'euros par an. La bonne nouvelle : le mobilier lui-même est déductible en régime réel — 4 800 € de budget ≈ 390 €/an d'impôt évités à TMI 30 %.
LMNP : votre assurance emprunteur est-elle déductible ?
Votre assurance emprunteur (ADI) vous coûte 700 € par an sur un prêt de 200 000 € : en LMNP au régime réel, c'est une charge déductible qui efface 340 € d'impôt à TMI 30 %. En micro-BIC, le forfait de 50 % est censé la couvrir — sans déduction supplémentaire. La même déductibilité s'applique en Jeanbrun pour la location nue.
LMNP : du micro-BIC au régime réel, la démarche en 4 étapes
En micro-BIC sur un T2 à Bordeaux (165 000 € financé à crédit), l'abattement de 50 % ne couvre que 3 900 € — mais vos charges réelles dépassent 10 000 € dès l'année 1. Passer au régime réel économise 1 895 € d'impôt par an dans cet exemple. En quatre étapes : prévenir le SIE, constituer le bilan d'ouverture, déposer la liasse 2031, et connaître les conditions pour revenir.
Taxe foncière 2026 : déductible au réel, pas au micro-BIC
En LMNP au régime réel, la taxe foncière réduit votre résultat imposable euro pour euro — soit 875 € d'impôt en moins sur 1 800 € à TMI 30 %. En micro-BIC, le forfait de 50 % est censé la couvrir : vous ne déduisez rien de plus. Sur un T2 à Lyon (200 000 €), la différence peut dépasser 2 000 € d'impôt par an.
LMNP en VEFA 2026 : les 4 règles fiscales du neuf
En LMNP sur un logement neuf en VEFA, l'amortissement ne commence qu'à la livraison — pas à la signature. Sur 200 000 € à Lyon livré en octobre, 2 mois de détention en 2026 = 1 222 € de déductions, et 7 333 € chaque année suivante. Les frais de notaire à 2,5 % dans le neuf (vs 8 % dans l'ancien) peuvent être déduits d'un coup l'année de la première location.
LMNP : réparer ou améliorer, deux fiscalités différentes
En LMNP au régime réel, un chauffe-eau remplacé (1 800 €) se déduit cette année. Une cuisine refaite à neuf (9 000 €) s'amortit sur 10 ans. À TMI 30 %, la différence d'économie fiscale dès l'année des travaux peut dépasser 2 000 €. La règle qui sépare les deux : maintien en état ou création de valeur nouvelle.
LMNP : la fiscalité pendant une vacance locative
En LMNP au régime réel, deux mois de vacance entre deux locataires ne créent pas d'impôt supplémentaire. Les charges restent déductibles et l'amortissement non utilisé va en « stock » — reportable indéfiniment sur les futurs bénéfices meublés. Sur 180 000 € à Nantes, deux mois vides mettent 4 990 € en report sans les perdre.
LMNP : louer à sa famille, les règles en 2026
En LMNP, aucun texte de loi n'interdit de louer meublé à votre enfant, vos parents ou vos frères et sœurs. La seule limite : le locataire ne peut pas appartenir à votre foyer fiscal. Sur 140 000 € à Bordeaux, le régime réel LMNP ramène l'impôt à zéro — même avec un proche comme locataire.
LMNP et bail mobilité 2026 : même impôt, plus de souplesse
Le bail mobilité (loi ELAN 2018) vous permet de louer un logement meublé de 1 à 10 mois à un stagiaire, un étudiant ou un salarié en mission temporaire — avec la même fiscalité LMNP qu'un bail classique. Au régime réel, l'amortissement efface l'impôt que le bail dure 5 mois ou 12. Voici les règles et un exemple chiffré sur 150 000 €.
LMNP 2026 : garantie loyers impayés, déductible ou pas ?
En LMNP au régime réel, la prime GLI est déductible du BIC. Sur 7 200 € de loyers et une GLI à 3 %, le coût net tombe à 111 €/an à TMI 30 % — contre 216 € plein au micro-BIC. Mais la loi ALUR-ELAN interdit de cumuler GLI et caution solidaire, sauf pour un étudiant.
SCI et LMNP : le piège fiscal à éviter
Une SCI qui loue meublé n'est pas un LMNP. Elle perd son caractère civil et bascule à l'impôt sur les sociétés dès que la location meublée dépasse 10 % de ses recettes — sans les abattements de plus-value réservés aux particuliers. Sur 200 000 € revendu après 20 ans, la différence atteint 50 000 €.
LMNP en indivision : déclarer à deux propriétaires
En indivision à 50/50, vous ne déclarez pas ensemble les 12 000 € de loyers : chacun déclare sa quote-part de 6 000 €. Le seuil micro-BIC, le régime réel et l'amortissement s'apprécient individuellement. Sur 180 000 € financé à crédit, le résultat BIC est souvent nul.
Appartement neuf : LMNP meublé ou Jeanbrun nu en 2026 ?
Pour un T2 neuf à 200 000 €, louer meublé (LMNP) ou nu (Jeanbrun) change peu fiscalement à TMI 30 % — mais tout change sur le loyer encaissé, la gestion et le traitement à la revente. Le calcul qui décide.
LMNP colocation meublée : les règles fiscales en 2026
En colocation meublée, vous êtes un LMNP unique : le seuil micro-BIC de 77 700 € s'apprécie sur le total de tous vos loyers, l'amortissement porte sur la maison entière, et le régime réel efface souvent l'impôt intégralement. La Declaloc du 20 mai ne vous concerne pas.
LMNP ou LMP en 2026 : le seuil qui change tout
LMNP et LMP ne se distinguent pas par une déclaration volontaire — ils résultent de trois conditions légales cumulatives. Avec la hausse des prélèvements sociaux LMNP à 18,6 % en 2026, le comparatif avec les cotisations SSI du LMP (35–45 %) a changé.
LMNP 2026 : micro-BIC ou régime réel, le calcul qui décide
Micro-BIC ou régime réel en LMNP ? Le micro-BIC abat 50 % de vos loyers sans calcul. Le régime réel déduit tout — intérêts, taxe foncière, amortissement. Pour 9 000 € de loyers avec un emprunt en cours, l'écart dépasse 2 000 € d'impôts par an.
Louer en courte durée : l'obligation Declaloc au 20 mai
Au 20 mai 2026, toute annonce de location touristique doit afficher un numéro Declaloc — sans quoi la plateforme la retire. Qui est concerné, comment s'enregistrer, et ce que ça change pour vos revenus LMNP.
Loyers meublés : pourquoi 18,6 % de prélèvements en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2026, la CSG sur les revenus meublés LMNP est passée de 9,2 % à 10,6 %. Total : 18,6 % de prélèvements sociaux sur le BIC, contre 17,2 % pour les loyers nus. Ce que ça change sur votre déclaration.
LMNP en résidence services : récupérer la TVA dès l'achat
Acheter un studio en résidence étudiante à 240 000 € TTC, c'est payer 40 000 € de TVA que l'État vous rembourse en quelques mois. Un avantage peu connu du LMNP en résidence services.
LMNP : suis-je redevable de la CFE ?
Vous louez en meublé et vous vous demandez si vous devez payer la CFE ? Quatre questions suffisent à le savoir. Barème 2026, cas particuliers et idées reçues.
SCPI ou LMNP : qui paie le moins d'impôts en 2026 ?
SCPI et LMNP semblent proches, mais leur fiscalité diverge. Pour 100 000 € à TMI 30 %, l'écart de revenu net atteint 520 € par an. Voici la comparaison.
Loyers meublés : qui paie les 18,6 % de prélèvements ?
Sur des loyers meublés, vous payez 18,6 % de prélèvements sociaux en plus de votre impôt depuis 2026 — contre 17,2 % en location nue. Sauf en LMNP au régime réel, où l'amortissement les ramène souvent à zéro. Voici comment.
Loyers meublés : ce que vous pouvez déduire en 2026
Au régime réel, le LMNP permet de déduire la quasi-totalité de vos dépenses. Voici la liste précise des charges, et l'effet sur votre impôt en 2026.
Loyers meublés : comment calculer vos amortissements
L'amortissement, c'est la déduction comptable qui annule souvent toute imposition de vos loyers meublés. Voici comment le calculer poste par poste, sans expert-comptable.
Loyers meublés : la déclaration simple sous 77 700 €
Si vos loyers meublés restent sous 77 700 € par an, vous bénéficiez d'un régime ultra-simple : 50 % de vos recettes ne sont jamais taxées. Voici comment déclarer.
Loyers meublés au régime réel : remplir le 2031 en 2026
Au-dessus de 77 700 € de loyers meublés, ou si vous l'avez choisi, vous passez au régime réel. Cela demande un formulaire 2031 chaque année. Voici comment.
Locations Airbnb : la loi Le Meur change la donne en 2026
Si vous louez en courte durée (Airbnb, gîte non classé), la loi Le Meur a réduit votre abattement fiscal à 30 % depuis 2025. Voici l'impact concret pour vous.
Résidence services : les 5 erreurs à éviter
L'investissement en résidence services attire par sa simplicité. Mais 5 erreurs récurrentes peuvent transformer un placement sûr en mauvaise affaire.
LMNP ou location nue : 1 888 € d'écart par an
Même bien, même loyer : à TMI 30 %, l'écart d'imposition entre LMNP (meublé) et location nue atteint 1 888 € par an. Voici le détail des deux régimes.
Vendre un bien LMNP en 2026 : la réforme qui change la donne
Depuis le 15 février 2025, les amortissements du bâti sont réintégrés dans la plus-value LMNP à la revente. Sur un bien acheté 200 000 € et revendu 230 000 €, l'impôt passe d'environ 8 700 € à 28 700 €. Les résidences universitaires, seniors et EHPAD en sont exemptées.
LMNP ou LMP : à quel seuil basculez-vous ?
Le statut LMNP repose sur deux seuils : 23 000 € de loyers maximum, et moins de 50 % de votre revenu global. Comprendre ces plafonds avant de se lancer.