Actualités Jeanbrun
Le dispositif est jeune et sa doctrine s'écrit encore. Voici ce qui est acquis, et ce qui ne l'est pas.
Jeanbrun ancien : le seuil de travaux voté à 20 %
Le dispositif Jeanbrun dans l'ancien exige aujourd'hui au moins 30 % de travaux et un DPE (diagnostic de performance énergétique) A ou B après travaux (CGI art. 31-I-1° j, loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Le 22 septembre 2026, la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale a adopté l'amendement n° CE735 de la rapporteure Annaïg Le Meur, qui abaisse ce seuil à 20 % (rapport n° 3188, assemblee-nationale.fr). Ce vote de commission n'est pas encore la loi : aucun vote en séance publique n'aura lieu avant le 1er octobre 2026, date d'ouverture de la session ordinaire fixée par la Conférence des présidents le 22 septembre 2026. Sur un achat à 180 000 €, l'écart entre les deux seuils représente 18 000 € de travaux.
Jeanbrun ancien 2026 : le seuil de travaux va-t-il changer ?
Le dispositif Jeanbrun dans l'ancien exige aujourd'hui au moins 30 % de travaux et un DPE (diagnostic de performance énergétique) A ou B après travaux (CGI art. 31-I-1° j, loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Le Sénat a voté le 7 juillet 2026 le remplacement de ce seuil par un objectif de DPE classe D (amendements identiques n° 210 rectifié ter et n° 3 rectifié ter, senat.fr, texte adopté n° 835 (2025-2026)), mais la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale, qui a entendu le ministre Vincent Jeanbrun le 16 septembre, a adopté son propre texte le 22 septembre 2026 sans en publier le détail (rapport n° 3188, assemblee-nationale.fr). Ce qui reste en vigueur pour un devis signé aujourd'hui, avec un exemple chiffré sur 155 000 €.
Jeanbrun : louer à un proche bientôt permis ?
Le Jeanbrun interdit aujourd'hui de louer à un membre de son foyer fiscal ou à un proche jusqu'au deuxième degré (service-public.gouv.fr, art. 31 du CGI). Le Sénat a voté le 8 juillet 2026 la suppression de cette seconde interdiction (senat.fr, projet de loi n° 801, texte adopté n° 835, 2025-2026). La commission des finances de l'Assemblée nationale a examiné cet article le 17 septembre 2026 — le texte n'est pas encore adopté (assemblee-nationale.fr). Ce qui change, ce qui ne change pas encore, avec un exemple chiffré.
Jeanbrun à Rennes : le neuf en gare flambe de 19 %
Selon PAP.fr, le prix moyen du neuf autour de la gare de Rennes atteint environ 5 257 €/m², en hausse de 19 % sur cinq ans et de 7 % sur la dernière année, porté par le projet urbain EuroRennes et l'arrivée de la LGV Bretagne — Pays de la Loire — un rythme plus soutenu que la moyenne rennaise, que l'Observatoire PAP attend autour de 2 à 3 % pour l'ensemble de la ville en 2026. Pour un projet Jeanbrun, un prix d'achat plus élevé augmente mécaniquement la base d'amortissement (80 % du prix), mais le plafond de loyer du régime intermédiaire reste rattaché au zonage ABC (Rennes est en zone A) et ne dépend pas du prix payé pour un logement en particulier. Ce que cela change concrètement, avec un exemple chiffré.
Chauffage au gaz interdit dans le neuf dès 2027
Le décret n° 2026-863 du 12 septembre 2026, publié au Journal officiel le lendemain (JORF n° 0214 du 13 septembre 2026 — legifrance.gouv.fr), fixe un seuil de performance environnementale de 79 g eqCO2/kWh pour tout équipement de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude sanitaire installé dans un logement neuf, à compter du 1er janvier 2027. Le coefficient réglementaire du gaz naturel (227 g eqCO2/kWh, arrêté du 4 août 2021) dépasse structurellement ce seuil : les chaudières au gaz ne pourront plus être installées dans les immeubles collectifs neufs, le segment que vise précisément le volet neuf du Jeanbrun. Ce que ce texte change, et ne change pas, pour un projet Jeanbrun en cours, avec un exemple chiffré.
Jeanbrun : les logements HLM neufs sont éligibles
Le décret n° 2026-826 du 25 août 2026, publié au Journal officiel du 28 août 2026 et entré en vigueur le 29 août 2026 (legifrance.gouv.fr), modifie l'article D.443-34 du Code de la construction et de l'habitation pour permettre à un particulier d'acheter un logement neuf produit par un organisme HLM en vue de la vente et de le louer sous le régime Jeanbrun (i et j du 1° du I de l'article 31 du CGI), en plus de l'option préexistante de l'article 199 tricies. Les taux et plafonds du Jeanbrun restent inchangés — de 3,5 % à 5,5 % d'amortissement selon le niveau de loyer, plafonné à 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an et par foyer fiscal (service-public.fr) — seule la liste des vendeurs et des logements éligibles s'élargit.
DPE 2027 : 300 000 logements sortent de la passoire
Un arrêté publié le 26 août 2026 abaisse le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire utilisé dans le DPE, de 1,9 à 1,7, à compter du 1er janvier 2027. Selon l'étude d'impact de la consultation publique, environ 300 000 logements chauffés à l'électricité sortiraient des classes F et G sans le moindre euro de travaux — un mouvement qui facilite aussi, pour ces logements électriques, certains seuils énergétiques du Jeanbrun et du Denormandie dans l'ancien.
Alfortville, zone A bis : le Jeanbrun bouge, ou pas
Depuis le 26 juin 2026, Alfortville est passée de la zone A à la zone A bis, la plus tendue du zonage locatif. En secteur intermédiaire, le plafond de loyer Jeanbrun grimpe mécaniquement de 14,64 € à 19,71 € par m², car ce secteur reprend la grille zonée de l'ancien Pinel. En secteur social ou très social, en revanche, rien ne bouge : ces deux secteurs suivent un mécanisme fondé sur le loyer de marché local, indépendant de la zone.
DPE 2027 : le diagnostic change, pas votre lettre
Un arrêté publié le 13 août 2026 au Journal officiel transpose une directive européenne et change le contenu de votre diagnostic de performance énergétique (DPE) à partir du 1er janvier 2027 : nouvelles informations affichées (énergie renouvelable produite, durée de vie du chauffage) et nouvelle mention « A0 » pour les logements sans énergie fossile. La méthode de calcul de votre lettre A à G, elle, ne change pas — ce qui compte pour vos travaux Jeanbrun ou Denormandie en cours.
Jeanbrun ancien : le Sénat supprime le seuil de travaux
Le 7 juillet 2026, le Sénat a remplacé le seuil de 20 % de travaux du dispositif Jeanbrun dans l'ancien par un critère unique : atteindre le DPE (diagnostic de performance énergétique) classe D, ou classe E si le logement partait de la classe G. Le texte n'est pas encore définitif — direction l'Assemblée nationale en septembre.
Jeanbrun ancien : le Sénat examine le texte le 7 juillet
La commission des affaires économiques du Sénat a déposé son rapport le 1er juillet 2026 : séance publique dès le 7 juillet pour le texte qui pourrait assouplir le Jeanbrun dans l'ancien. Sur un studio à 155 000 € avec 18 % de travaux, l'issue retenue par les sénateurs (seuil supprimé, ramené à 20 % ou maintenu à 30 %) change tout.
Jeanbrun 2026 : réviser son loyer avec l'IRL — calcul et plafond
Vous avez signé un bail Jeanbrun à 520 €/mois en zone B1 — sous le plafond de 530 €. Un an plus tard, l'IRL T1 2026 (publié par l'INSEE — 146,60, +0,78 % sur un an) vous autorise à réviser à 524 €. Mais si votre loyer était déjà au plafond : vous êtes bloqué. L'IRL et le plafond Jeanbrun s'appliquent simultanément — et c'est le plus bas des deux qui l'emporte.
Jeanbrun : vendre après 9 ans — quelle plus-value ?
Vous avez signé en Jeanbrun pour un T2 neuf à 180 000 € en zone B1. Si vous revendez ce logement 210 000 € après 10 ans de détention, votre impôt sur la plus-value représentera environ 4 800 € — alors que vous aurez cumulé plus de 45 000 € d'amortissements déduits pendant l'engagement. Ces amortissements ne sont pas réintégrés à la revente en Jeanbrun. C'est la différence fondamentale avec le LMNP depuis la réforme de 2025 : en meublé, les amortissements augmentent mécaniquement la plus-value taxable. En Jeanbrun, ils restent définitivement acquis.
Jeanbrun 2026 : l'effort mensuel réel sur un T2 à 180 000 €
Votre mensualité de prêt est de 828 €, votre loyer plafonné de 530 € : l'écart apparent est de 298 € par mois. Mais avec taxe foncière, assurances et charges, l'effort brut monte à 480 €. L'amortissement Jeanbrun — 5 040 €/an en secteur intermédiaire — crée un déficit foncier imputable sur votre revenu global et ramène cet effort à 459 € dès l'an 1, puis à 400 € en fin d'engagement.
DPE F ou G : louer à nouveau si vous rénovez dans 3 ans
Le gouvernement présentera le 24 juin 2026 un projet de loi qui autoriserait à nouveau la location des logements classés F ou G, à condition de s'engager à rénover dans les 3 ans (maison) ou 5 ans (copropriété). Il abaisse aussi le seuil de travaux Jeanbrun dans l'ancien à 20 %. Sur une maison à 120 000 € passée de G à E, l'amortissement Jeanbrun représente 2 880 €/an.
Jeanbrun 2026 : toutes les charges que vous pouvez déduire
En Jeanbrun, l'amortissement fiscal n'est qu'une déduction parmi sept. Taxe foncière, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurance, frais de gestion et travaux s'y ajoutent via l'article 31 du CGI. Sur un T3 à Bordeaux (200 000 €), les sept lignes totalisent 13 500 € de déductions pour 9 100 € de loyers — l'impôt tombe à zéro dès l'année 1.
Jeanbrun : vendre avant 9 ans, combien ça coûte ?
Vendre un logement Jeanbrun avant 9 ans déclenche deux impositions simultanées : la reprise de toutes les déductions prises (à votre TMI + prélèvements sociaux) et l'impôt sur la plus-value. Sur 200 000 € vendu à l'an 3, la facture fiscale peut dépasser 11 000 €. Les cas de force majeure — décès, invalidité, licenciement — permettent d'éviter la reprise.
SCI et Jeanbrun : louer nu à plusieurs en 2026
Vous êtes deux ou trois à vouloir investir ensemble dans du locatif neuf. Contrairement au LMNP, le Jeanbrun est pleinement compatible avec une SCI à l'IR. Sur 300 000 € à trois en secteur intermédiaire, chaque associé déduit 2 800 €/an de ses revenus fonciers. Voici comment la transparence fiscale de la SCI transmet l'amortissement à chaque déclaration.
Jeanbrun ancien : l'Assemblée vote l'assouplissement
Le 28 mai 2026, l'Assemblée nationale a adopté en première lecture une PPL qui supprime tout seuil de travaux dans le Jeanbrun ancien, assouplit l'exigence DPE et réintègre les maisons individuelles. Le texte doit encore passer au Sénat.
Jeanbrun + LLI : moins de TVA et taxe foncière exonérée
Pour un T2 neuf à 200 000 € HT en zone B1, cumuler Jeanbrun et LLI (Logement Locatif Intermédiaire) représente 40 000 € d'avantages supplémentaires : 20 000 € de TVA économisée dès l'achat et 20 000 € de taxe foncière exonérée sur 20 ans — avant même l'amortissement Jeanbrun.
DPE 2026 : 850 000 logements changent de classe
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements ont changé de classe automatiquement — dont beaucoup de passoires thermiques qui sortent du statut G.
Jeanbrun en ville encadrée : deux plafonds en 2026
Dans les villes avec encadrement des loyers — Paris, Lyon, Bordeaux, Lille — un investisseur Jeanbrun fait face à deux plafonds simultanément. À Paris (zone A bis), c'est le Jeanbrun (19,71 €/m²) qui est toujours plus restrictif. À Lyon ou Bordeaux, l'encadrement peut parfois s'imposer selon le type de bien.
Jeanbrun à crédit : taux 3,2 % et intérêts déductibles
Pour un T2 neuf à 200 000 € en Jeanbrun intermédiaire (zone B1), l'effort mensuel hors capital remboursé est d'environ 164 €. C'est la fiscalité qui creuse cet écart : les 6 300 € d'intérêts de la première année sont déductibles des revenus fonciers, et l'amortissement Jeanbrun accumulé efface l'impôt dès que les intérêts baissent.
Jeanbrun : secteur social ou intermédiaire, quel avantage ?
Le secteur social donne un taux de déduction de 4,5 % contre 3,5 % en intermédiaire — mais il réduit aussi votre loyer de 30 %. Dans la plupart des configurations, la déduction est plafonnée par votre résultat positif : les trois secteurs aboutissent au même impôt. La seule variable qui reste, c'est combien de loyer vous encaissez.
Investir en zone B2 en 2026 : Jeanbrun, Denormandie ou LMNP ?
Contrairement à ce qu'on lit souvent, le Jeanbrun s'applique partout en France — y compris en B2 et C. La vraie contrainte locale, c'est le plafond de loyer (décote de 15 à 45 % par rapport au marché). Comparaison sur 130 000 € à Poitiers.
Jeanbrun dans l'ancien : rénover pour déduire en 2026
Le plan Relance logement s'applique aussi à l'immobilier ancien, à condition de rénover jusqu'au DPE A ou B avec au moins 30 % du prix en travaux. Les taux sont inférieurs au neuf — 3 % au secteur intermédiaire — mais le prix d'entrée peut l'être tout autant.
Jeanbrun VEFA : de la signature à la première réduction
Entre la signature du contrat de réservation et la première réduction d'impôt Jeanbrun sur votre avis d'imposition, il se passe en moyenne trois ans. Deux dates comptent : l'acte authentique (pas la réservation) et la première mise en location.
Jeanbrun bailleur : déduire jusqu'à 10 700 € par an
Le plan Relance logement (Jeanbrun) instaure un statut de bailleur privé qui permet de déduire jusqu'à 12 000 € par an de vos loyers — dont une part du prix d'achat — et d'imputer jusqu'à 10 700 € de déficit sur votre revenu global.
Jeanbrun : quand et comment l'avantage arrive sur votre déclaration
Pas d'avance de 60 % en janvier façon Pinel — le Jeanbrun n'est pas une réduction d'impôt mais un amortissement. L'avantage passe par la déclaration annuelle de revenus fonciers. Voici le calendrier réel.
Jeanbrun : maison individuelle bientôt éligible ?
Le Jeanbrun exclut aujourd'hui les maisons individuelles. Une proposition de loi déposée le 14 avril 2026 propose d'y remédier — et d'abaisser le seuil de travaux dans l'ancien à 20 %.
Jeanbrun 2026 : 6 conditions pour être éligible
Le Jeanbrun s'applique au logement neuf comme à l'ancien rénové, mais à six conditions cumulatives. Pas de gate de zone : c'est national. Voici la grille à vérifier avant de signer.
Jeanbrun 2026 : 9 ou 12 ans, et un taux fixé par le régime locatif
Pas de 6 ans : l'engagement Jeanbrun est de 9 ou 12 ans. Et le taux n'est pas un total appliqué au prix (12/18/21 %, ça c'est le Pinel), c'est un taux annuel d'amortissement fixé par votre régime locatif. Voici la grille correcte.
Jeanbrun 2026 : à qui louer, et à quel loyer ?
Les plafonds Jeanbrun ne sont pas calés sur ceux du Pinel : la logique est une décote par rapport au loyer de marché local (−15, −30 ou −45 % selon le régime). Voici la mécanique, ce qui est acquis, et ce qui reste à fixer par décret.
Jeanbrun 2026 : l'amortissement fiscal du neuf, sans Pinel
Beaucoup d'articles décrivent encore le Jeanbrun comme une « réduction d'impôt 12/18/21 % » — c'est faux. Le statut du bailleur privé est un amortissement annuel déduit des revenus fonciers. Mécanique, exemple à 200 000 €.