Actualités de l’immobilier géré
Exploitants, baux commerciaux, TVA, revente : ce qui détermine vraiment le rendement d'un lot géré.
LMNP 2027 : amortissement limité à 7 000 € par an ?
Le projet de loi de finances pour 2027, enregistré le 1er octobre 2026, limite l'amortissement en LMNP à 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer fiscal (5 000 € pour un meublé de tourisme). Le texte écarte de cette limite, sous conditions, certaines résidences gérées : étudiantes, seniors, EHPAD. Ce que cela change, avec un exemple chiffré, et ce qui reste à voter.
Résidence étudiante : 1 638 demandes pour un studio
L'observatoire des petites surfaces (studios et deux-pièces) publié par PAP.fr, fondé sur 631 126 recherches entre le 1er juillet et le 27 août 2026, montre une offre en hausse de 4 % sur un an mais toujours dépassée par la demande : un studio parisien de 18 m² a reçu 1 638 demandes de contact en moins d'une semaine, et à Paris, les 200 annonces les plus recherchées de la rentrée ont recueilli en moyenne 727 contacts chacune — contre 215 en petite couronne et 149 dans un panel de grandes villes de province. Ce que cette tension locative change — et ne change pas — pour un studio en résidence étudiante gérée, avec un exemple chiffré.
Résidence gérée : votre loyer indexé repart-il à la hausse ?
Le 23 septembre 2026, l'Insee a publié les indices du 2e trimestre 2026 qui servent à indexer les loyers en résidence gérée (Insee, informations rapides n° 227, 228 et 229) : l'ILC (indice des loyers commerciaux) repasse en territoire positif à 0,26 % sur un an, après trois trimestres de baisse consécutifs ; l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires), déjà positif au trimestre précédent, accélère à 0,63 % ; et l'ICC (indice du coût de la construction) affiche 0,81 %, sa première progression annuelle depuis le 3e trimestre 2024 (Insee, informations rapides n° 154, 155 et 156 du 24 juin 2026, pour la comparaison au trimestre précédent). Sur un loyer annuel de 7 440 €, l'écart entre le 1er et le 2e trimestre représente environ 52 € pour un bail indexé sur l'ILC, et jusqu'à 275 € pour un bail indexé sur l'ICC.
LMNP géré d'occasion : plus de 6 acheteurs sur 10 empruntent
Sur le marché secondaire du LMNP géré, chez LB2S, la filiale de Consultim Groupe spécialisée dans la revente de biens en résidence gérée, plus de 60 % des réservations réalisées en 2026 sont financées à crédit, contre une majorité d'achats comptant les années précédentes (Consultim Groupe, communiqué du 14 septembre 2026). Sur l'ensemble du marché des résidences services (neuf et occasion), les réservations reculent d'environ 5 % sur un an — une baisse limitée face aux -18,3 % du marché du neuf dans son ensemble. Un propriétaire conserve entre 80 % et 95 % du rendement brut une fois les charges du bail commercial déduites : de quoi vérifier si le loyer couvre vraiment la mensualité, avec un exemple chiffré.
EHPAD : votre loyer garanti est-il vraiment valable ?
Un arrêt de la Cour de cassation du 3 septembre 2026 (3e chambre civile, pourvoi n° 25-14.904, legifrance.gouv.fr) annule une clause fréquente en résidence gérée : la hausse de loyer garantie et forfaitaire, ici de 1,5 % net par an, sans plafond ni durée limite, dans un bail commercial liant des particuliers à l'exploitant d'un EHPAD. Faute d'être rattachée à un indice officiel (ILC ou ILAT), la clause est réputée non écrite, et l'exploitant peut réclamer la restitution du trop-perçu sur les cinq dernières années. Ce que ça change pour votre bail, avec un exemple chiffré.
LMNP : la facture électronique, êtes-vous concerné ?
Depuis le 1er septembre 2026, tout loueur en meublé non professionnel (LMNP) titulaire d'un numéro de Siret doit être en mesure de recevoir des factures électroniques, quelle que soit la taille de son activité — une obligation confirmée par Entreprendre.Service-Public.fr (2 septembre 2026) et fondée sur l'ordonnance n° 2021-1190 du 15 septembre 2021 et le décret n° 2024-266 du 25 mars 2024 (legifrance.gouv.fr). L'obligation d'émettre ses propres factures au format électronique, elle, ne s'impose qu'aux loueurs dont le loyer est soumis à la TVA — essentiellement les résidences gérées dont le bail commercial prévoit des prestations para-hôtelières — et seulement à partir du 1er septembre 2027 pour la plupart des propriétaires bailleurs, classés PME ou micro-entreprises. Ce que cette distinction entre réception et émission change concrètement pour un dossier LMNP, classique ou en résidence gérée.
Résidence gérée : votre loyer peut bouger avant 9 ans
Un bail commercial de résidence gérée dure généralement 9 ans, mais son loyer n'est pas figé jusqu'au renouvellement. L'article L.145-38 du code de commerce ouvre un droit à révision dès la fin de la troisième année, à la demande du bailleur ou de l'exploitant, plafonné à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) — sauf preuve d'un changement de plus de 10 % de la valeur locative, où la hausse reste malgré tout lissée à 10 % par an pour les baux récents (conclus ou renouvelés depuis 2014). Ce que ce mécanisme, distinct de l'indexation annuelle et du renouvellement, change pour un investisseur en LMNP.
Résidence étudiante : le Crous ne loge que 5 % des inscrits
Le 26 août 2026, le réseau des Crous annonçait avoir logé 155 000 étudiants pour la rentrée du 1er septembre (+5 % sur un an, lescrous.fr). Rapporté aux 3 049 600 étudiants inscrits dans l'enseignement supérieur français (+1,1 %, Note Flash n° 17, MESRE-SIES, juillet 2026), le Crous ne loge qu'environ 5 % des étudiants. Les 95 % restants se logent ailleurs — dont une part croissante en résidence étudiante gérée, sous bail commercial avec un exploitant professionnel. Ce que ces chiffres changent pour un investisseur en LMNP.
EHPAD : 3 indicateurs publics pour choisir l'exploitant
Depuis le 20 août 2026, le taux d'encadrement, le taux d'absentéisme et le taux de rotation du personnel de chaque EHPAD sont publics sur pour-les-personnes-agees.gouv.fr, en application du décret n° 2026-760 du 8 août 2026 et de la loi « bien vieillir » du 8 avril 2024. Conçus pour les familles, ces trois indicateurs sont aussi un signal gratuit à consulter avant de signer un bail commercial en LMNP EHPAD — sans remplacer la vérification des comptes de l'exploitant.
Résidence gérée : la réforme de la TVA reportée à 2027
Une ordonnance du 17 décembre 2025 prévoyait de transférer la partie législative de la TVA du Code général des impôts vers le nouveau Code des impositions sur les biens et services (CIBS) au 1er septembre 2026. Une seconde ordonnance, datée du 27 juillet 2026, reporte cette bascule au 1er janvier 2027 pour éviter qu'elle ne coïncide avec la généralisation de la facturation électronique obligatoire à la même date. Pour les investisseurs en résidence gérée qui ont récupéré la TVA sur leur achat, ce report ne change ni le taux, ni les vingt ans de régularisation prévus par l'article 207 de l'annexe II au CGI — une disposition réglementaire hors du périmètre de cette réforme, qui garde sa numérotation CGI actuelle.
Résidence gérée : impayés, la loi resserre les délais
Depuis le 28 mai 2026, l'article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifie l'article L.145-41 du Code de commerce : pour obtenir des délais de paiement ou suspendre la clause résolutoire de son bail commercial, l'exploitant de votre résidence gérée doit désormais prouver sa capacité à rembourser la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience.
Résidence gérée : l'exploitant peut exiger un loyer mensuel
Depuis le 28 mai 2026, un nouvel article du Code de commerce (L.145-32-1) permet à l'exploitant de votre résidence gérée d'exiger un paiement mensuel du loyer plutôt que trimestriel — un droit que vous ne pouvez pas refuser dès lors qu'il est à jour de ses paiements. Ce changement de rythme s'applique même aux baux commerciaux déjà signés, sans modifier le montant total du loyer perçu sur l'année. Ce que ça change pour votre trésorerie d'investisseur, et ce que vous pouvez encore négocier.
Résidence gérée : la caution plafonnée à 3 mois de loyer
Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, la loi de simplification de la vie économique plafonne à 3 mois de loyer le dépôt de garantie que vous pouvez exiger de l'exploitant en résidence gérée. Le délai de restitution de 3 mois, lui, s'étend aussi aux baux déjà en cours dès que la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026. Ce que ça change pour votre bail commercial, votre revente, et les baux déjà signés.
Résidence gérée : l'exploitant racheté, et votre bail ?
Le groupe qui exploite votre résidence étudiante ou votre EHPAD change de propriétaire : votre bail commercial est-il menacé ? Dans la majorité des cas, non — soit la société exploitante ne change pas juridiquement (cession de titres), soit l'article L145-16 du Code de commerce protège la continuité du bail (vente du fonds de commerce, fusion). Ce qui mérite votre attention, c'est plutôt l'absence de clause de changement de contrôle dans votre contrat.
Résidence gérée : l'exploitant peut bloquer votre clause
Loyer impayé, commandement de payer resté sans réponse un mois : la clause résolutoire de votre bail commercial est censée jouer automatiquement. Un arrêt de la Cour de cassation du 5 mars 2026 rappelle qu'elle peut malgré tout être bloquée par une exception d'inexécution, même sans demande de délais de l'exploitant.
Résidence gérée : comment choisir un bon exploitant
Un studio à 145 000 € avec un loyer garanti de 480 € par mois : le bail commercial garantit l'engagement, pas la santé financière de qui le signe. Avant de réserver, quelques vérifications publiques — comptes au greffe, taux d'occupation du parc entier — permettent de juger la solidité réelle d'un exploitant de résidence gérée.
Résidence étudiante : du rendement brut à ce qui reste
La plaquette annonce 4 % pour un studio à 118 000 € en résidence étudiante. Une fois la taxe foncière, le comptable, l'assurance et les charges non refacturables déduites, il reste environ 2,8 %. Le détail des lignes qui restent à votre charge, le seuil à partir duquel la CFE s'ajoute — et pourquoi l'amortissement, au régime réel, rend ce 2,8 % net d'impôt.
Résidence gérée : un loyer indexé peut aussi baisser
Votre résidence gérée vous verse 550 € par mois et le bail prévoit une indexation annuelle. Selon l'indice inscrit au contrat, le loyer reste quasiment stable ou recule de près de 191 € sur l'année, pour le même appartement. Ce que disent l'ILC, l'ICC et l'ILAT au premier trimestre 2026, et les deux lignes du bail à vérifier avant de signer — dont la clause tunnel autorisée depuis mai 2026.
Résidence gérée : le loyer peut chuter au renouvellement
Contrairement à un bail commercial classique, le loyer d'une résidence gérée n'est pas plafonné au renouvellement : la jurisprudence la qualifie presque systématiquement de local monovalent (article R145-10 du Code de commerce), ce qui écarte à la fois la valeur locative de l'article L145-33 et le plafonnement de l'article L145-34. Le nouveau loyer se calcule selon la méthode hôtelière, un pourcentage du chiffre d'affaires réel de l'exploitant — il peut monter ou descendre sans aucun filet légal.
EHPAD ou résidence senior : deux marchés, deux risques
Une chambre d'EHPAD à 95 000 € affichée à 4,2 %, un T2 en résidence senior à 175 000 € affiché à 3,8 % : sur le papier la première paie mieux. Dans les faits, l'une dépend d'une autorisation administrative renouvelable tous les quinze ans, l'autre d'un marché libre où le remplissage n'est garanti par personne. Ce qui les sépare vraiment.
Résidence gérée : faillite du gestionnaire, le bail continue
Quand un exploitant de résidence gérée est placé en procédure collective, le bail commercial n'est jamais résilié du seul fait de l'ouverture de la procédure (article L622-13 du Code de commerce). Vos loyers postérieurs sont même prioritaires sur les autres créances — mais si le bail est finalement rompu, la loi ne vous permet d'agir pour loyers impayés qu'après trois mois (article L641-12).
LMNP occasion : l'amortissement repart à zéro, pas le bail
Acheter un lot d'occasion en résidence gérée, c'est reprendre automatiquement le bail commercial en cours (article 1743 du Code civil), aux mêmes conditions jusqu'à son terme. Mais votre amortissement fiscal, lui, repart entièrement à zéro sur votre propre prix d'achat — deux horloges qui n'avancent pas ensemble.
Résidence gérée : qui paie les grosses réparations ?
Un ravalement de façade voté en assemblée générale, une toiture à refaire : ces grosses réparations (article 606 du Code civil) restent à la charge du propriétaire depuis la loi Pinel de 2014, jamais de l'exploitant. Sur un studio à 1/60e d'une résidence de 60 lots, la facture peut atteindre 9 000 €.